迁安市华厦公司项目发展策划中期中.pdf

怡景嘉园规模•占地面积:131亩•总建面积:7万余平方米•容积率:•建筑形式:–联排别墅–独立别墅怡景嘉园户型开发分期一期二期三期合计双拼户型3房5房6房5房独立(7房)195建筑面积约190~196170259380------(平方米)20036581288供应量33估计96251(套)122二期联排别墅户型的调整内容:面宽变宽,进深变窄——户型面积小幅增加停车位:一期院落式露天停车,二期加顶棚增加双拼别墅怡景嘉园价格怡景嘉园别墅总价分布•别墅平均单价(毛坯房):–联排别墅:一期2300元/平方米,二期2350元/平方米70%61%60%–独立别墅:3080元/平方米50%40%百分比29%30%•别墅总价分布:20%3%3%5%10%0%0%0%0%–总价主要分布在40至50万元0%之间,共套,占供应总13906624505055102<~5~501505~~11>40~445560~55~量的%61901总价(万元)怡景嘉园销售状况•重要时间节点:–内部认购:2002年第三季度开始–开工时间:.–开盘时间:.–交楼时间:•一期:.•二期:2004年11月底•整体销售状况不佳:–迄今为止,内部认购时间已接近2年,仅售出19套;–销售亮点:8套双拼别墅已售出6套•购房者构成:–矿主及其他私营企业主;–政府高级官员怡景嘉园销售•销售状况不佳的主要原因:–“高不成,低不就”;–对迁安高端购房者的需求理解不透彻:•不是单门独户;•楼间、户间间距太小;•户型设计不合理–前期建设速度太慢,销售状况不佳,在迁安居民心中形成了“发展商实力太弱、不值得信赖”的负面印象中端产品——明珠花园•迁安市美誉度最高的楼盘•位置:迁安城区东部,明珠街南北两侧,地块被明珠街划分为两部分•首个进入迁安市的外地开发商明珠花园开发规模•占地面积:17万平方米,约合270亩,全市最大的多层低密度生活园区•总建面积:20万平方米•容积率:•建筑形式:多层洋房开发分期一期二期三期400多套,530套,856套,、105、1273室2厅1卫103、106、112105、1071093室2厅2卫118、130118、137122、1343室错层:144其它户型--------2524室2厅2卫:157•各期户型均以3室为主,户型面积基本稳定•三期2室户型面积大幅增加,最大单元的面积达127平方米•三期出现了3室错层户型明珠花园三期户型分布•三期户型以3室2卫为主,共412套,占供应总量的48%明珠花园三期住宅户型分布三室一卫14%二室三室二卫36%48%四室2%二室三室一卫三室二卫四室明珠花园三期住宅面积分布明珠花园三期住宅面积分布40%2室3室4室35%%%30%25%20%%%百分比15%10%%%5%%%0%94105127109122135144157建筑面积(平方米)•三期住宅面积以94平方米(2室)为主,共290套,占供应总量的34%