无锡惠山区地铁号线轨道站点区域发展项目整体定位与发展战略(世联).pdf

谨呈:无锡市惠山区人民政府无锡惠山区地铁1号线轨道站点区域发展项目整体定位与发展战略1房市金碟决的五个问题1、项目产业是否更聚焦,有利于招商,另电子信息产业前期1、项目产业是否更聚焦,有利于招商,另电子信息产业前期具有部分招商资源,不知是否可行?具有部分招商资源,不知是否可行?2、项目整体定位名称概念的提升?2、项目整体定位名称概念的提升?3、对原有规划的评价以及各功能区业态及物业体量的确定?3、对原有规划的评价以及各功能区业态及物业体量的确定?4、地铁站点周边区域土地开发模式案例研究?4、地铁站点周边区域土地开发模式案例研究?5、项目一级开发的经济评价、二级开发的容积率确定以及启5、项目一级开发的经济评价、二级开发的容积率确定以及启动区的经济评价动区的经济评价2房市金碟:通过项目合理运作,实现区域价值提升,完善城市功能,带动惠山经济发展通过项目合理运作,实现区域价值提升,完善城市功通过项目合理运作,实现区域价值提升,完善城市功能,带动片区经济发展能,带动片区经济发展¾¾社会目标:社会目标:•区域形象改善,成为城市化片区,带动惠山经济发展政府两大目标政府两大目标•区域形象改善,成为城市化片区,带动惠山经济发展••完完善城市功能,服务区域产业升级及城市发展需要善城市功能,服务区域产业升级及城市发展需要¾¾利益目标:利益目标:••土土地价值提升,平衡开发资金地价值提升,平衡开发资金政府的主要困惑政府的主要困惑:项目作为一块具有较高价值的城区混合用地,如何运作才能:项目作为一块具有较高价值的城区混合用地,如何运作才能实现并充分发挥其自身价值?实现并充分发挥其自身价值?限制条件限制条件:1、北塘边缘区域形成阻隔:1、北塘边缘区域形成阻隔2、片区现有形象限制2、片区现有形象限制3、区域认知3、区域认知度低度低3房市金碟问题推导R2S客户想要什么?项目有什么?(针对目标的规范分析)(针对现状的实证分析)核心问题是什么?X城市目标:通过项目操作,完善X区位:中心城区边缘,中心城与副区域城市功能,最终带动片区整中心过渡地带体经济发展,服务产业升级及城X区域:规划利好,属于无锡173范市发展需要畴,规划地铁1号线、4号线将通过X经济目标:实现项目土地价格增地块值,平衡项目开发资金X交通:地块周边交通通达性较好,X社会目标:区域形象改善,成为多条市级区级干线;城市化片区,带动惠山经济发展X资源:项目依托政府背景,在操作X战略目标:通过本项目拉动整个我们怎么办?上具备便利性和一定的政策支撑。片区价值,为后期项目运作塑造增值空间。(解决方案的提出)4房市金碟自身属性及政府对项目的目标要求,世联认为项目应该解决的核心问题是:项目操作前提:作为中心城区(173)边缘、中心城区与惠山新城的中•过渡区位的特殊属性间地带的大规模区域,项目应当如何突破现状,挖掘价值,主动占位?在此基础下,如何有效服务于惠山,成为区域城市发展与产业升级的引擎?项目需要回归到市场找到问题的本源,并从国内外类似已经成功的案例中找到启发,因此我们必须明确:XQ1:项目如何跳出现状局限,从城市与区域的角度,寻找项目应当承担的使命?找出项目未来的发展方向?XQ2:在发展方向之下,项目未来的功能定位、体量及规划布局?XQ3:项目选择何种开发模式,最大化土地价值,实现土地不断增值?5房市金碟与发展战略报告功能研究与规划建议报告轨道站点区域:轨道站点区域::第一篇Content房市金碟惠山区西南,比邻北塘区和锡山区,位于无锡中心城区北部与惠山新—区位城的交界处,属中心城区的边缘地带,不在城市的主发展方向上。现状属于城乡结合部,同时也是惠山区与主城区的连接纽带。沪宁高速寺头社区项目区块项目地块天一社惠山区锡山区区312国道北塘区北塘区312国道崇安区林陆巷社区凤南长区翔路塘头社区道惠山大新区滨湖区8房市金碟项目属性项目位于无锡中心城区(173平方公里)控规范围内,承—城市规划接中心城“七区一体”的发展态势项目无锡中心城区(173)‡173规划四至:确定了东、北至沪宁高速公路,西至锡宜高速、钱荣路,南至五里湖、梁塘河、旺庄路‡总用地面积:173平方公里‡中心城突破原来崇安、北塘、南长三个老城区的范围,锡山区、惠山区、滨湖区和新区的部分地区纳入中心城,初步形成中心城“七区一体”的发展态势9房市金碟划:项目位于173中心城区规划的北部,且位于惠山—新城—项目属性—城市规划西漳片区,主导属性主要居住、公用服务设施为主的综合发展区和物流服务区‡本项目涉及173规划中的“惠山—新城—西漳—西漳片区”以及“惠山—新城—西漳—服务外包区”‡主导属性