长风生态商务区8号东地块前期咨询报告.pdf

雅戈尔置业·。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|???:宏观经济与政策环境分析附件二:2010年3季度上海整体市场分析附件三:2010年上海一线豪宅户型面积分析©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2Part1上海豪宅市场现状分析©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|-10月新政对豪宅市场的影响©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4新政影响分析差别化信贷政策、限购令对豪宅市场的影响差别化信贷政策1、对内地购房客户,豪宅一般属于第三套及以上,贷款遇阻,但一部对贷款购买第三套及分有实力一次性付款者不受影响。2、对于港澳台及海外客户而言,部以上住房的,停止发分为第二套以内,影响稍弱。放住房贷款。对豪宅市场的影响限购令利好:由于只能新购一套商品房,购在一定时期内限定居民家买者更加谨慎选择,部分资金充裕的庭购房套数。暂定本市及高端投资者会选择地段好、品质高的外省市居民家庭只能在本豪宅进行自住或投资。市新购一套商品住房(含二手存量住房)。©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6整体供求分析一手:单价5万以上公寓市场跑输大势,季度成交环比基本持平,9月供应激增环比上浮5%一手单价5万以上公寓月度供求价走势(套数)2010Q3成交套数333套2009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q210套196套471套410套套223套318同比下滑29%:套、元/㎡供应套数成交套数成交均价Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010数据来源:上海市房地产交易中心一手:单价5万以上公寓成交单价构成基本不变,5-6万价格段成交占70%2010年单价5万以上公寓季度各价格段成交占比单位;套数据来源:上海市房地产交易中心©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8一手:主力总价价位段下移总价1000-1500万中高端公寓热销,占比较上季度增加13个百分点2010年成交总价千万以上公寓成交总价构成1%7%6%2%1%3%8%8%5%11%19%28%22%27%69%56%25%2010Q12010Q22010Q31000-1500万1500-2000万2000-3000万3000-4000万4000-5000万5000万以上单位:万元本季度总价1千万元以上公寓共成交181套,环比上季度增长30%,前三季度总共成交429套。数据来源:上海市房地产交易中心©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9一手:5万以上公寓成交区域卢湾、浦东、徐汇成交名列前茅,浦东环比缩量,普陀激增5万以上公寓成交区域分布2%13%52%25%58%3%6%3%1%5%18%5%17%1%0%16%4%7%1%27%15%14%2%4%2010Q12010Q22010Q3黄浦卢湾静安徐汇长宁虹口杨浦浦东普陀单位;套卢湾在永业公寓、丰盛王朝、华丽家族成交下排名第一,浦东因仁恒河滨供应缩数据来源:上海市房地产交易中心减成家下滑,徐汇尚海湾推盘热销;Codeofthisreport|10普陀区凭借华侨城项目西康路989弄最高单价挤入5万行列。©Copyr