石景山文化娱乐休闲区建设与区域发展研究.doc

石景山文化娱乐休闲区建设与区域发展研究项目代码:KT0822完成单位:北京富达尔经济技术咨询有限公司研究人员:刘世能、路韡、樊灵芝、高丽敏、唐晓伟、邵筱叶、王勇获奖情况:   一、长安街西延线的四至范围划定   在充分调研和分析研究的基础上,课题组认为划定长安街西延线四至范围需要考虑到以下几个方面:整体范围不宜过大、直接影响范围应当考虑在内、临近功能区适当考虑划入、长安街西延线这“一轴”应与首钢这“一核”联系以及滨河特色的融入。   因此,本课题将轴线范围界定如下:   东西方向:玉泉路口——永定河河道以西,全长约9公里;   南北方向:沿长安街西延线两侧临街单位、写字楼、居民建筑,部分功能区域,首钢主厂区。(京西综合商务区内),(八角南路至鲁谷路)。   二、把长安街西延线打造成CRD核心轴线需要解决三大问题   长安街西延线建设需要重点解决三大问题:明确定位、形成方案和制定发展策略和措施。   明确定位是指要明确长安街西延线在首都建设特别是在长安街整体发展中的地位和角色和在石景山区CRD(首都文化娱乐休闲区)建设中的地位和作用;   形成方案包括明确产业重点、设计空间布局、安排抓手项目;   制定发展策略措施即如何通过结构调整和优化和政策措施的实施来支撑长安街西延线的健康发展。   要解决以上三大问题需要重点把握三大需求——北京城市整体发展对长安街西延线的要求、CRD整体统筹发展对核心轴线建设的要求和长安街西延线产业、文化、景观等综合发展要求。   三、长安街西延线的发展现状      (1)长安街整体影响力优势:借助长安街中华第一街的影响力增强自身的吸引力;同时,在长安街延长线上打造文化娱乐休闲业集群及服务,将CRD资源跟长安街联系在一起,可以进一步增强其影响力。   (2)发展空间优势   土地空间:首钢涉钢产业搬迁调整后,将置换出大于7平方公里的具有高价值空间的整地(可以统一开发使用的土地),整体开发空间巨大;八宝山火化厂等的部分搬迁也将置换出部分土地;按照长安街西延线的未来定位,部分土地可以通过改变土地性质、提高土地效率、增强土地功能等获得增值空间。两侧存在一定的纵深发展空间。   建筑空间:未来各建筑空间的优化,沿线居住项目的置换调整,新项目的落户建设还会提供更多的优质建筑空间。   (3)产业基础优势   ——经济占据石景山区的半壁江山   ——主导产业已经形成了一定规模   ——企业发展质量高于区平均水平   (4)环境景观优势   ——独具“山水资源”景观   ——绿化空间景观化   ——景观元素多样化   (5)区位交通优势   长安街西延线具有良好的市政基础,从区位上来看,可以借势长安街这条北京高端功能发展和不同层次消费需求的集中轴,满足不同消费主体、消费人群、消费方式的消费。从交通上来看,长安街西延线本身(石景山路)、地铁1号线就是城市的主要的、立体化的交通体系,且和京原公路、阜石路、五环路、六环路等交通要道顺畅连接,为人流、物流等的汇聚和发散提供了保障。      (1)定位有待进一步明确:尚未形成自身独特的定位,商务区资源缺乏有效的整合,沿线各业态、功能区之间没有形成良好的协作关系,还存在同质的竞争,准备着力打造的四大商务区之间缺乏统一的发展时序安排。   (2)空间需要持续优化:空间缺乏有效的板块划分,特别是缺乏功能的整合化;区域间缺乏特色的彰显,板块内部存在同质化竞争,在几个商务区之间表现的尤其明显;板块发展时序未统一到整体发展思路和CRD建设的进程上;沿线的车流、人流、商流等尚未进行有效整合。   (3)产业集聚程度不足:产业集聚效应不明显,尤其缺乏大型总部企业的入驻和发展带动。文化创意、文化休闲娱乐呈点状分布,商务办公形态的文化创意、文化休闲娱乐入驻尤其不足。现有建筑物业类型较分散,难以形成浓厚的区域产业气氛。产业配套不足,对产业进入、人才吸引不利。   (4)景观的系统性不够:大片的绿地、沿线建筑等尚未经过统一规划,非建筑景观建设现阶段主要以绿地和雕塑为主,均属于静态景点,沿线各功能区的特色和主题并没有凸显出来。景观的多样性、丰富性不足,构图有待优化。   (5)土地利用效益较低:土地利用方向需明确、容积率有待提高、土地权属不统一、土地使用率低、地下空间未得到高效利用。四、国内外轴线建设经验      (1)国际化的规划与设计   (2)轴线的整体功能定位明确   (3)轴线上不同区域的功能分区和定位明确   (4)建筑风貌与街道形成优美的韵律节奏   (5)以经济为主导功能的轴线离不开三类高端物业的支撑:中轴经济靠三类物业撑起:商务甲级写字楼成为主流、商业高档精品百货聚集、高档酒店聚集。