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龙口市市场分析.doc


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龙口市市场分析.doc一、龙口市房地产市场发展历程1、龙口市房地产市场发展历史自1999年开始,龙口市拉开了城区旧村改造的序幕,如北巷小区这样的新型住宅小区不断崛起,改变了市民原有的居住观念也给龙口市增添了亮丽的风景线。但由于大部分绿化稀少、配套设施缺乏,不能称为真正意义上的商品房住宅小区。龙口市真正意义上的商品房住宅小区要从2002年开工建设的松岚花园开始,是当时龙口市规模最大、绿化率最高、配套最完善的智能化、花园式社区,是龙口市房地产发展的一个标志性项目,对于龙口市房地产市场发展起到了组大的贡献和引导作用。松岚花园的成功,吸引了众多开发商的,随后规划理念超前的中大型项目一个接着一个,直至现在开发的东海旅游度假区、府东小区(宏润花园)和府西小区(龙泽华府)等,在带动了龙口市人民居住水平的提高的同时也促进了龙口市房地产有中低端朝中高端方向发展。整体而言,龙口市房地产行业先后经历了三个发展阶段,每个阶段的项目都呈现出明显的革新,具体而言各阶段主要特征如下:阶段划分时间跨度发生地段代表楼盘产品组要特征配套设施销售价格第一阶段1999~2002南山路以东绿洲佳苑、恰园小区、开元小区、新新花园多层产品、架空特车场基本无物业服务、风格模糊架空停车库1800^2500/m2第二阶段2003~2007南山路附近松岚苑、松风苑、松韵苑、阳光花园多层为主、小高层为辅、园林景观逐渐半•富部分地下停车库、粗放的物业服务、欧式、现代为幼儿园、社区商业地F停车库2500~3000/m2主、开始出现会所第三阶段2008至今南山路以西幸福里、宏润花园、龙泽华府、龙族风景小高层、高层为主、园林景观精致化、地下停车库为主流、较标准物业服务风格清晰化、多样化、开始有户型创新意识幼儿园、社区商业、会所、室内游泳池、地下停车库3000^4100/m2以上三个阶段基本上代表了龙口市房地产市场的三次革新,每次革新都在产品、配套、物业管理服务方面呈现出明显的提升。相应的,房价也有明显的上涨。2、龙口市房地产发展格局分析目前,龙口市房地产主要由东城区中心版块、西城区中心板块、南山板块及东海版块四部分组成。南山版块据守于国家5A级南山旅游风景区,靠近南山国际高尔夫球场,环境优美,是休闲度假的绝佳去处;同时又因为该地南山集团企业所在地,因此住房多数是南山集团建设的配套房。东海板块,主要位于东海旅游度假区内,是由南山集团开发的总计约600万平方米的海景房,主要以外销为主,客户购买房产的主要目的是投资、度假和养生,面积集中在50—90平方米,销售状况较好。由于靠近海边,同时拥有东海月亮湾等著名的旅游景点,伴随着当地旅游业的快速发展,将为东海版块的房地产迎来新的发展机遇;东城区中心版块及西城区中心版块,近年来涌现出较多的房地产楼盘,由于处于中心地段,生活配套相当齐备,销售状况较好。特别是“十二五规划中”提出加快东城组团、和西城组团的发展,其中:东城组团以发展现代服务业为功能定位,重点发展大流通、大商贸、大市场,重抓老城改造、旧村迁并、新居建设,打造集商贸购物、休闲娱乐于一体的城市繁华区,西城组团以发展临港产业、建设新型临港城市为功能定位,将陆续引进造船、石油等多个大型企业进驻,给龙口市带来大量的外来人口;这些都将为该地块房地产发展带来新的契机。3、价格走势经历了2008年房地产低迷形式之后,自2009年,龙口市房地产市场经历了从平抑调整到积极上扬的一年。随着各楼盘的积极开发,以及国家宏观政策成效的显现,龙口市房地产市场开始转暖,成交逐步回升,市场需求得到释放,房地产市场呈现出火爆的场面,市场需求非常旺盛。在购房利好政策的支持下,原来持币观望的购房者选择回归,刺激了市场的回暖。同时,通货膨胀的预期和较低的银行存款利率,促使越来越多的当地人购置房产。国家现阶段出台的降低首付和相关交易税费的措施,都集中在普通商品房上,其中针对90平方米以下普通商品房的优惠措施更为明显。同时更多的购房者优先考虑购买90平方米以下住房,龙口市场上90平方米以下中小户型的交易呈现增多的趋势。进入2009年第四季度,受优惠政策期满可能被取消或被部分取消的影响,商品房交易更加火爆,龙口市房地产市场全面回暖,尽管龙口的房价上涨幅度不及北京、上海等一线城市那样迅猛,但仍有部分楼盘升幅较大。2010年上半年,龙口市房地产市场延续了上一年的火爆,下半年受国家调控政策的影响,进入观望阶段;随着加息的落地,2011年房地产调控拉开了序幕,龙口楼市在经历了2010年“史上最严,,调控年后,似乎对调控政策产生了免疫。对2011年龙口市楼市最新报价进行计算,其区内各楼盘均价呈现上调趋势。2011年龙口市住宅均价以涨至4000元/平方米,与2010年8月相比,每平方米上涨350元,%O2010年2011年(月)08 091O11 12O10

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  • 时间2020-07-15