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天津市场格局裂变万科润园序1西南板块升级2征战佳绩4遭遇困境5应敌方式6项目鉴赏3.(....),提供海量管理资料免费下载!天津市场格局裂变房地产二元趋势天津市场二元趋势天津城市中心化及多中心化天津客户演变趋势豪宅客户特征城市别墅格局.(....),提供海量管理资料免费下载!——主要取决于“家庭收入与实体经济”——主要取决于“资本游戏”和未来稀缺性房地产投资的二元性基于房地产市场的二元性,豪宅和普宅会逐步分化,差距拉大。豪宅价格普宅价格豪宅价格必然跳脱城市现有平台基于强势资源,透支未来利好其未来价格有较大的想象空间且无绝对上限。::高端改善投资需求A:租金回报B:升值差价刚性需求与投资需求的明显分化,城市豪宅价格平台拉升。房地产二元化趋势.(....),提供海量管理资料免费下载!南京路-小白楼(160-180万㎡)金融城(130万㎡)南站CBD(300万㎡)将构成天津市区的中央商务区。友谊路鞍山西道南京路长江道南站CBD金融城小白楼环球金融中心津湾广场中粮大悦城河东万达广场大型综合体的出现,标志天津一次城市化发展进入尾声天津中央商务区日渐成规模,城市化发展日趋成熟城市化主动郊区化城市回流环球金融中心的豪宅产品客户揭示城市回流客群出现天津的城市发展阶段缺失天津处于一次城市化末端,拥有核心地段、资源的物业价值凸现,市场面临二元化趋势天津房地产市场二元性.(....),提供海量管理资料免费下载!城市中心化关键词:商务、商业功能强化中央商务区:海河沿线、小白楼中心商业区:滨江道-和平路-南京路多中心化关键词:特色功能强化、聚集;配套完善;居住属性老城厢板块:高端居住板块,但城市级商业商务不足水上板块:涉外旅游、政务中心功能强化,高端居住板块梅江板块:会展中心、传媒业、资源型中高端住宅天津城市住宅格局呈现两极化、高端项目中心化的特征。天津城市中心化及多中心化.(....),提供海量管理资料免费下载!天津本地客户从天津环球金融中心的成交客户看,客户群呈现扩大化的特点。外埠客户海外客户1、有城际视野2、本地顶级富豪3、本土中级富豪1、亚裔客户:多为新加坡、日本、台湾客户。2、欧洲、美洲客户:多为加拿大、法国客户1、北京客户:由于工作的原因,经常来往于京津之间;2、温州、上海、浙江等外地客户海外客户和以北京客为主的外埠客户进入天津市场。豪宅客户特征.(....),提供海量管理资料免费下载!品质型城市别墅资源型近郊别墅别墅终极选择城市藏品别墅钻石山、海逸独栋、西康路36号1500万/套以上博轩园、路德维希、天鹅湖、紫乐府800-1500万/套朗润园、中信珺台350-700万/套碧桂园、团泊湖、东丽湖、福缇山等200-500万/套选取标准:占据城市主场、客户提及率高的在售项目2010年或2011年面市的别墅项目城市别墅格局品质型城市别墅具备很好的市场机会,逐步向城市藏品别墅过度!.(....),提供海量管理资料免费下载!小结:刚性需求与投资需求的明显分化,城市豪宅价格平台拉升。天津处于一次城市化末端,拥有核心地段、资源的物业价值凸现,市场面临二元化趋势天津城市住宅格局呈现两极化、高端项目中心化的特征。基于天津自身发展,客户出现来源扩大化和需求多样化特点。海外客户和以北京客为主的外埠客户进入天津市场。品质型城市别墅具备很好的市场机会,逐步向城市藏品别墅过度!.(....),提供海量管理资料免费下载!西南板块升级西南板块格局板块价值中北镇发展进程完善配套.(....),提供海量管理资料免费下载!