浅谈市场法在房地产评估中的应用以安宁市福兴苑室为例.docx

浅谈市场法在房地产评估中的应用——以安宁市福兴苑17-02室评估为例摘要房地产与我们的生活息息相关,房地产评估采用市场法进行评估,采用该方法评估结果更加合理、客观,接近市场价格。市场法依据替代原则进行评估,按照评估程序估价,再进行各因素差异修正,运用简单算数平均数计算,最终得出评估结果。本文将重点论述如何运用市场法评估房地产,同时对市场法缺陷进行分析,提出解决对策。关键词:房地产评估,市场法,市场法缺陷及对策引言房地产评估通常采用市场法进行评估,运用市场法得出的评估结果客观、合理,容易被各方接受和认可。在一国财富中,房地产往往占60%~70%,在家庭财产中,房地产也往往是主要部分。在国家的国民经济中,房地产所带来的经济效益就占了绝大部分的比例,在人类的个人资产中其也是很关键的部分。[16]房地产评估市场法评估原理概述房地产的概念房地产通常是指房屋建筑物(含相关建筑物和附着物)和承载房屋建筑物的土地的合称,法律上称为“不动产“。[7]房地产包括单纯土地价值、单纯评估房屋建筑物价值、评估房地合一价值三种评估对象。而房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价—货币、商品或其他有价物。[1]房地产的价格受四大因素的影响。第一,一般因素有:经济因素、政治因素和社会因素。居民收入增加,生活水平提高,居住与活动所需空间将变大,从而对房地产的需求增加,引起房地产价格上涨,而收入水平及边际消费倾向大小决定它的影响程度。房地产价格与物价波动有互动关系。货币值发生变动时,物价变化,房地产价格随之变化。利率升降对房地产价格影响巨大,房地产价格与利率是反比例关系,即利率上升,房地产价格下降;利率下降,房地产价格将上升。税收也会影响房地产价格,在房地产开发环节、房地产交易环节和房地产保有环节,税收增减变动会影响房地产价格。房地产价格与人口数量密切相关,家庭人口规模和社会治安福利也将影响房地产价格。城市规划、交通管理政策、和国家政策等政治因素同样影响房地产价格。第二,区位因素,它包括自然地理位置和社会经济位置。由于商业、工业、住宅、办公重视的区位因素不一样,房地产的价格会存在差异。第三,个别因素,土地个别因素及房屋建筑物因素都影响房地产价格;第四,心理因素对房地产价格影响因素是不能忽略的。市场法的理论依据市场法市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。[2]市场法的具体评估方法有直接比较法和间接比较法,其中直接比较法中使用频率较高的有市场售价类比法和价值比率法。市场售价类比法的计算公式为:资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数市场法运用于房地产评估的理论依据市场法是指在评估房地产价值时,用条件相类似的已成交(包括买卖、租赁等)的房地产与待估房地产相比较,以此推出待估房地产评估价值的方法。[1]经济学中的替代原则是市场法的理论依据。经济主体的目的是追求经济效益最大化,也就是以一定费用获得最大利润或者用最少的成本获得相同利润。市场法在房地产评估中以土地和房产合一的房地产为评估对象。运用市场法进行房地产评估因满足两个基本前提:(1)有活跃的公开市场;(2)公开市场有可比的资产及其交易活动。市场法评估的程序收集充分的交易资料房地产评估资料的收集有日常收集和评估时收集。需对以下资料进行收集:对房地产价格有普遍影响的资料;对评估对象所在地的房地产价格有影响的资料;反映评估对象状况的资料。可以通过查阅政府有关部门关于房地产交易的资料或房地产工资人员同行间互相经手的交易实例资料等途径获取交易资料,确保交易实例数据的准确性。对比分析收集的交易资料,选择可比参照物评估人员应对收集的交易资料进行筛选,选择三个以上的符合评估的房地产交易实例作为可比实例。对所选参照物进行差异修正需差异修正的有:(1)、交易情况修正。交易中会有特殊因素,针对特殊因素对交易价格的影响,评估人员应靠经验加以判断和修正。比如,有特殊利害关系人间进行的交易,有特殊的交易动机和为逃避交易税,签订虚假交易合同,造成交易价格偏低等情况。其计算公式为:交易情况修正后的正常价格=可比实例价格×正常情况指数可比情况指数=Pˊ×100()(2)交易日期修正。利用价格指数进行交易日期修正,其计算公式为评估基准日价格=评估基准日价格指数可比实例交易时价格指数×可比实例价格=Pˊ×()100(3)区域因素修正。第一,用所选参照物房地产各区域因素以评估对象房地产区域状况为基准,逐项比较后评分。参照物房地产区域因素优于评估对象房地产区域因素,评分高于100;反之,评分低于100;第二,依据各区域因素对房地产价格的不同影响程度,我们依次给出权重,然后将各参照物