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电大法学理论论文荷兰的分区规划土地增征收与房地产管理.docx


文档分类:经济/贸易/财会 | 页数:约16页 举报非法文档有奖
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电***学理论论文荷兰的分区规划、土地增征收与房地产管理关键词:分区规划/土地征收/房地产管理/荷兰模式内容提要:分区规划是荷兰空间规划中最为重要的规划之一,也是政府行使土地征收权和房屋管理权的基础。在分区规划的制定和修改过程中,规划的专业性,有效的公共参与和完善的司法救济制度不但确保了民众的利益不受行政权肆意侵犯,也促进了人与自然,经济与社会的和谐发展。这种以分区规划为基础的土地管理模式对中国土地管理制度的变革和房地产市场的健康发展具有一定的借鉴意义。近年来,城市房屋征收(拆迁)造成的悲剧在中国不断上演,引起了全社会的关注,2011年年初,国务院公布了《国有土地上房屋征收补偿条例》,用以取代之前的《城市房屋拆迁管理条例》。这部新的条例在很多方面取得了重大的进步,比如,确立了只有符合公共利益的要求才可以进行房屋征收,并应当按照市场价格进行公平补偿的原则,明确了征收补偿程序的“程序正当原则”等等。然而,房地产管理、土地征收与土地利用规划的关系似乎并没有得到足够的关注,视野不免受限。本文将对荷兰空间规划与土地征收和房地产管理的关系进行系统梳理,以期为中国房地产管理和土地征收制度的健康发展提供一定的借鉴。一、拆迁、土地征收与分区规划严格的说,荷兰并没有专门的拆迁制度,更没有拆迁程序,因为荷兰的拆迁和土地征收是与空间规划(deWetopdeRuimtelijkeOrdening),特别是其中的分区规划(zoningplan)密切联系在一起的。因为荷兰的分区规划不但能够合法限制私人土地所有权和使用权,而且是政府土地征收权的基础,所以,要了解荷兰的拆迁制度,就必须从分区规划说起。所谓“分区规划”,是指市级政府通过的关于土地利用的详细和明确规划。这种规划通常是以地图和其他用途管制措施表现出来的,所以,如果人们想大致了解荷兰某一城市的土地利用情况,只要查看该城市的地图即可。地图不但会清楚地显示该城市的概貌和轮廓,而且会告诉人们土地的利用信息和细节。[1]分区规划之所以被认为是荷兰政府进行土地用途管制最为重要的手段,是因为按照荷兰《空间规划法》等法律的规定,(1)分区规划就是土地用途许可证。如果有人想建一座房屋,那么必须首先申请建筑许可(Buildingsdecree),但是如果申请人提供的建筑设计违反了分区规划的话,那么该申请就必须被市政当局拒绝;当然,如果申请人提供的建筑设计没有违反分区规划,那么该申请通常情况下必须予以核准。(2)分区规划的变更并不意味着土地权利人要立即改变自己土地的用途。比如说,如果A块土地现在的用途是工厂,分区规划变更后将这一块土地的用途改为了商业区,政府并没有权力强迫A块土地的所有权人立即将工厂搬迁。A块土地的所有权人依然可以开办工厂,而没有义务立即实施该规划——一些学者由此认为,荷兰空间规划只具有消极意义上(passive)的法律效力,而不具有直接的实施力。[2]不过,如果土地所有权人想改变土地用途的话,比如说不想继续开办工厂了,那他就必须服从新的分区规划,只能将该土地用于商业区建设。(3)规划变更后,如果土地权利人(包括私有土地所有权人)迟迟不改变土地用途,而政府希望尽快依照规划来利用该块土地,那么政府会首先与土地所有权人协商购买,如果购买不成,则可能会启动征收权。此时的征收程序异常简单,并不需要重新进行公共利益的听证,而只要按照市场价格事先给予公平补偿,便可以完成征收程序并进行拆迁。这种制度设计有以下三个方面的含义,首先,在荷兰,并不存在“拆迁是否应当基于公共利益的需要,以及如何在拆迁过程中界定公共利益”的争论,因为房屋拆迁仅仅是一个技术问题,分区规划的制定和变更才是制度的关键;其次,规划变更后,如果土地权利人不积极依照规划利用土地的话,他的土地就存在被征收的可能。但是在规划没有变更之前,无论是公民,还是政府都无权变更土地的用途,无论此一土地属于国有土地,还是私有土地,这意味着政府和公民一样,同时受分区规划的严格约束;最后,对于政府来说,无论是市政府,还是省政府或者中央政府,在规划变更之前,他们是没有任何土地征收权的(临时性的土地征用除外)。如果政府希望改变土地的用途,就必须首先改变相应的分区规划,否则便无权进行土地征收。荷兰的分区规划与土地征收紧密联系在一起的原因就在于此。需要说明的是,荷兰政府是由中央、省和市三个层级组成的,在很长的一段时间内,只有市政当局才具有分区规划权,[3]中央政府和省级政策并不具有这项权力——中央政府的职能是编制全国性的纲领规划,并制定规划的政策,而省级政府的角色则主要是落实中央政府的政策,并为市政当局的分区规划提供指导意见。不过,根据2008年7月修改通过的《空间规划法》(WetopdeRuimtelijkeOrdening)的规定,为了保障土地更加合理的利用,中央政府和省级政府也有

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  • 时间2020-07-04