物业经营管理考试要点.doc

.页眉.. .页脚. 物业经营管理考试要点第一章物业经营管理的概念 1 、物业管理从传统的物业运行管理服务,向策略性的物业资产价值管理方向拓展。 P1 2 、物业管理又称资产管理,为满足业主目标,综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式, 以收益性物业为对象, 为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 P1 3 、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务,满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 P1 物业经营管理包括以保证物业正常使用的运行操作管理, 也包括资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。 4 、物业经营管理活动的管理对象: 收益性物业, 包括内容: P2 5、写字楼包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能,但在其使用和公共性方面,与一般写字楼有所区别。我国主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 P2 乙级写字楼标准: 具有良好的地理位置, 建筑物实物状况良好, 建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求; 但建筑物的功能不是最先进的( 有功能陈旧因素影响), 有自然磨损存在, 收益能力低于新落成的同类建筑物。写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。分类的 12 个因素 6 、零售商业物业的分类依据:( 1 )建筑规模( 2 )经营商品( 3 )商业辐射区域的范围 P3 7 、零售商业物业分为六种类型:见附表 8 、出租型别墅或公寓 P5, 除独立式住宅外,其他均不具有别墅类产品的独有性 9 、工业物业:必须保证能源供应和内部运输系统的通畅,还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。 10 、酒店和休闲娱乐设施包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场。 P6 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在: 服务对象不同; 地理位置不同; 服务内容不同; 建筑设计和装潢风格不同。 11、物业经营管理服务的目标: 从业主的角度出发, 在物业经济寿命的全寿命周期内, 持续满足租户正常空间使用需求, 在实现物业各期净收益最大化的基础上, 保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。 12 、物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型(1 )管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业,.. .页脚. 综合责任。处于总包地位。(2 )专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业,通常以专业分包的形式获得维护保养,设立专业型物业管理企业提供专业管理服务提高物业管理企业的劳动生产率和效益。(3 )综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。从管理的层次上分为公司管理、现场管理和现场作业。 13、物业经营管理的层次: 物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。 P9 (1) 物业管理: 物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护和维修, 向入住的客户和企业提供服务, 以保障其始终处在正常的运行状态。(2 )设施管理:是一种新型的房地产服务业务,服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构(3 )房地产资产管理:聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。管理物业管理企业和设施管理公司, 监督它们的行为, 指导它们为物业发展制定战略计划, 以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标,满足房地产组合投资管理者的要求。(4) 房地产组合投资管理: 房地产组合投资管理视野更加广阔, 包括理解和执行物业业主的投资目标; 评价资产管理公司的表现; 审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进, 保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划; 以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产; 以及在合适的时机购置和处置物业资产。 P10 房地产投资的利润的三种基本途径: 一是购买物业; 二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业;三是在合适的时机出售物业。 P10 14、物业经营管理不同层次之间的关系:(1) 相互关联(2) 物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理,其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。( 3 )资产管理通过监控物业的运行绩效, 来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划,并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。( 4 )房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/ 回报参数特征作为基础, 来详细制定和执行一个投资组合战略。(5) 为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标,