万科金地的产品策略启示.doc

万科、金地产品战略的启示选择何种产品战略对一个企业来说至关重要。产品战略并不仅指导项目策划、规划设计、户型研究、营销推广,同时也影响到项目的拓展模式、土地储备模式,甚至品牌宣传模式及企业自身的发展模式。最近,我们收集了万科和金地这两家国内领先房地产企业的部分产品战略,希望通过以下的粗略分析,可以从中找到参考和借鉴的部分。万科的产品战略 经过二十年的发展,万科形成了四大产品系列:城市花园系列、四季花城系列、金色家园系列和自然人文系列。 城市花园系列是指城市中心外围住宅,是万科第一个产品系列,代表楼盘有上海万科城市花园、天津城市花园等。而2001年成都城市花园和2003年武汉城市花园的出现,使城市花园系列走向成熟,形成了同一产品体系下不同的特色产品。 四季花城系列是指城郊结合部的住宅,是万科的新市镇造镇计划。代表项目有深圳四季花城,其成功开发带动了周边地区的发展。 金色家园系列是指城市中心区住宅,它揭开了万科在城市中心区住宅开发的序幕。在有限的土地局限下,规划出良好的居住环境,不仅注重了对环境的改善,同时符合了城市更新的性质,这是该系列的特征。 自然人文系列是指尊重自然、尊重文脉的产品系列。2003和2004年,在建筑文化的探寻上,万科开始确立自己的建筑观,在尊重自然、尊重文脉的原则上,主动创造住宅的产品形式。比之从前,这一时期的作品增加了更多的建筑张力、更加强烈的文化取向、更进取的风格表现,同时,住宅多样性已经随地域扩张进一步强化。代表项目有反映人文生活的北京西山庭院项目、依照山体原有地形地貌建造的深圳17英里花园等。 概括而言,万科的产品策略有以下几种:一、产品总体战略———延长产品线,锁定终身客户 国外成熟房地产市场的规律是,普通消费者一生通常需要经历四次置业,即:首次置业、首次换房、二次换房、退休置业,因为即便是同一人群,处在人生不同阶段,首次置业和换房以及退休置业时对产品的需求也会不同。万科所说的锁定终身客户,就是指为特定人群打造的住宅产品,适应他们在不同人生阶段的需求而做的产品细分。 万科认为,目前中国城市消费者70%以上已经历首次置业,不少正在首次或二次换房,至于退休置业,随着中国人口老龄化的趋势,需求其实已经存在。相比之下,万科目前所能提供的产品已经开始注意到照顾客户的这种需求差异。二、产品质量战略1、产品标准化 万科的产品定位是做城市的主流产品,到目前为止,以大规模多层住宅开发为主的项目占万科总开发项目的80%左右。做主流产品与做***产品不同,首先是量大,其次是跨地域发展,因此需要“像造汽车一样造房子”,即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题。 万科的住宅标准化分为几个部分: 第一步是分区域建立万科的《住宅使用标准》和《住宅性能标准》,这是保证产品品质的前提。 第二步是标准化设计,就是按万科住宅标准完成住宅产品体系的标准化设计,同时形成标准化部品体系。 万科以前的项目开发,从立项到销售,通常需要3年左右的时间,而通过标准化的运作,今后的目标是将时间缩短至一年半的时间,这无疑将大大提高公司的运行效率。 2、磐石行动 “磐石行动”是通过对万科十余年来产品质量管理经验的总结分析,以全面质量提升为目标,提出未来三至五年万科工程管理的发展策略。“磐石行动”的愿景是“零缺陷”。 “磐石行动”倡导开发商通过对供应商、建筑商进行双向评估,严格