房地产项目贴现现金流分析(讲座)-6讲义教材.ppt

房地产项目贴现现金流分析(讲座)-6讲义教材.ppt,并包含由流入流出运动相互抵减后产生的现金流量净额,而其产生则源于这期间内的经营活动,投资活动和筹资活动。现金流量表:指把上述活动产生的现金流入流出,及其净额编制成的表,一般用excel的形式体现。会计中的报表是对现金流日流出的记录,数据来源可参考资产负债表和损益表,而我们所学的现金流量表则是对未来现金运动的估算。,而且也有长期,稳定的现金流量运动的情况下,会运用现金流量分析。-例:静态现金流量表房产项目的表有类似成本法评估的格式,但是体现的是对未来现金流的估算。,一目了然,直观印象深刻。现金数字直接和科目对应,便于现金流控制。缺乏更生动,更详细的分析;数字之后所反映的财务和其他状况,没有及时显示。显示状态处于时间序列中的某一个点(或是活动末期,或是中间的一个时点)。不能反映现金流的时间特性。由于简化性,很多因素被忽略,不能对最终决策产生太大影响。,即反映更为详细的不同时间点的现金活动状况DiscountedCashFlowStatement,DCF;是人们为了预期未来现金流,所愿意付出的当前代价。简而言之,DCF就是将未来现金流转化成现值。对一个项目来说,DCF由以下估算得到:估算必须付出的现金以及预计收回的现金。同时,要考虑到付款周期(估算)。每一笔现金交易还必须减去收款付款这段时间的机会成本。%,你的资产价值每隔12年就要减半。所以,如果你有一笔资产将会于12年后为你提供30,000美元收益的话,那么考虑到6%的通膨率,这笔收益的现值就是15,000美元。对30,000美元的现金流进行折算,它的贴现值就是15,000美元。,我们考虑是否付出一定的价款10亿美元购入一个项目,目的是因为这个项目在未来若干年内如10年,能产生连续的现金收入,或是在未来若干年后可以转卖一个更高的价格。这时,市场上其他的类似项目的收益率为12%,我们以这个为贴现率计算,如果未来收益转为贴现值,大于10亿美元的话,可以说这个项目是有投资价值的。,企业估价和股票估价都会使用这种方式。但是不同于评估法中的收益评估法。特点是采用了贴现率(DiscountedRateofReturn),有时候采用收益率IRR,但有同样的两个含义:货币的时间价值。任何投资者都希望能够立刻获取现金。而不希望有等待的过程。所以如果需要等待的话,投资者必须得到补偿。风险贴水(RiskPremium),就是投资者对投资风险所要求的较高报酬率,以补偿投资者未来现金流取法兑现的风险。贴现现金流的缺点将在讲座结束前由同学来总结。