物业管理工作中应遵循的工作程序 培训讲义全.doc

物业管理工作中应遵循的工作程序-培训讲义第一讲、资质办理程序一、物业管理公司的成立与资质证书办理程序物业管理企业“二证”要求:1、营业执照——企业法人资格;2、资质证书——企业从业资格。(一)注册成立公司物业管理企业“二证”要求:1、营业执照——企业法人资格;2、资质证书——企业从业资格。1、相关法规规定:《民法通则》:依法成立;有必要的财产和经费;有自己的名称、组织机构和场所;能独立承担民事责任。《公司法》:一般为有限责任公司与股份有限公司。两者为企业法人。子公司为企业法人;分公司非企业法人。2、办理工商登记程序:(1)办理步骤:第一步:办理《企业名称预先核准通知书》——查询名称,领取并填写《名称预先核准申请书》、《指定(委托)书》,递交名称登记材料,领取《名称登记受理通知书》等待名称核准结果;第二步:办理前置审批手续(非必须)——领取《企业设立登记申请书》,经营范围涉及前置审批的,办理相关审批手续;第三步:办理验资手续——到经工商局确认的入资银行开立入资专户办理验资手续(以非货币方式出资的,还应办理资产评估手续);第四步:领取执照——递交申请材料,材料齐全后领取《受理通知书》;按《受理通知书》确定的日期交纳登记费,领取执照。(2)应提交的资料:1、《企业设立登记申请书》(内含《企业设立登记申请表》、《投资者名录》、《企业法定代表人登记表》、《董事会成员、经理、监事任职证明》、《企业住所证明》等表格);2、公司章程(提交打印件一式两份,请全体股东亲笔签字;有法人股东的,要加盖该法人单位公章并由其法定代表人亲笔签字);3、验资报告(以非货币方式出资的,还应提交资产评估报告;涉及国有资产评估的,应提交国有资产管理部门的确认文件);4、《名称预先核准申请书》及《企业名称预先核准通知书》;5、股东资格证明;6、《指定(委托)书》;7、经营范围涉及前置审批项目的,应提交有关审批部门的批准文件;8、股东名录和董事、经理、监事成员名录(非必备)。(二)办理资质证书1、相关法规规定:(1)法规依据与资格条件建设部《物业管理企业资质管理办法》(2004年5月1日起实施)。办法规定,物业管理企业资质等级分为三级。第七条规定:新设立的物业管理企业,其资质等级按照最低等级核定,并设一年的暂定期。最低等级的三级资质企业的条件:——人民币50万元以上;——物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;——物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;——有委托的物业管理项目;——建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。(2)与《广东省物业管理条例》的区别建设部规定:先取得营业执照再办理资质证书。《省条例》第十八条:从事物业管理的公司必须持有县级以上人民政府物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书,并向工商行政主管部门申请注册登记,领取营业执照。前置审批的问题——2个矛盾:一、注册公司与办理资质的先后——按国家建设部规定:企业无证(资质证书)经营现象。二、委托管理与资格完备的矛盾——按省条例规定:取得资质证书前承接物业项目的不合理。广州市解决方法——设立临时三级资质。2、办理程序(1)窗口领取或网站下载《资质申报表》;(2)填表,准备有关资料(广州市《新设立、申请核定三级物业管理企业资质收件资料》)(3)窗口收件;(4)业务处室(市国土房管局物业管理处)办理;(5)主管领导审核;(6)缮证及发证;(7)区国土房管局备案。二、资质年检及等级升降(一)相关法规规定根据建设部《物业管理企业资质管理办法》第十七、十八条规定:物业管理企业资质实行年检制度。由相应资质审批部门负责。不符合原定资质等级条件的,原资质审批部门应当注销其资质证书,由相应资质审批部门重新核定其资质等级。按照广州市原来的《广州市物业管理企业资质年检程序》规定,物业管理企业资质每年年检一次,由所在区国土房管局初审后,市国土房管局核定资质,并按其资质条件调整等级。侧重点在于对物业管理企业管理的楼盘(小区、大厦等)进行检查,注重对物业项目管理质量的检查,而非公司资质条件的审核。现已取消,而将该工作渗透到日常的管理工作中,年检只对公司资质条件进行复核。(二)资质等级条件:一级资质:;、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;;