东山新天地6亿项目融资尽职调查报告打印模板.doc

东山新天地6亿项目融资尽职调查报告-打印中泰创展控股有限公司中泰创展—“苏州东山新天地”房地产抵押融资16000万元项目尽职调查报告申请企业苏州东立置业有限公司融资金额融资期限12个月总息费率28%/年业务类型:■抵押业务团队同业九部尽职调查声明我们在此声明与保证:本报告是按照中泰控股有限公司《尽职调查规范》要求和公司有关规定,根据融资申请人提供的和本人收集的资料,经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理,并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息,我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。尽调人员:孙子皓、吴楠、李鸣调查日期:2014年3月23日至3月26日协助尽调人员:陈洁、袁帅协助调查日期:2014年4月22日至4月24日目录一、 项目背景 5二、 操作方案与风控措施 9(一) 基本要素 9(二) 交易结构 101、 项目的进入 102、 项目的退出 113、 项目公司的管理 11(三) 风控措施 11三、 交易对手 12(一) 申请人/项目公司 121、 基本情况及历史沿革 122、 申请人的股权结构 133、 组织结构 134、 高管层情况介绍 145、 经营情况调查 15(二) 控股股东/实际控制人 15(三) 项目公司财务状况 161、 项目公司税收政策 162、 项目公司财务信息 16(四) 项目公司征信情况 20四、 融资项目及抵押物 20(一) 融资项目基本情况 201、 控规指标(详见Excel版测算表) 232、 开发计划(详见Excel版测算表) 243、 设计、施工、监理情况及各合作方介绍 25(二) 项目市场情况 251、 项目所在地经济发展情况 252、 当地房地产市场总体情况 263、 项目市场情况 27(三)项目分析 461、 总投资(详见Excel版测算表) 462、 建设成本预测(详见Excel版测算表) 483、 项目销售预测 484、 项目财务效益评估(详见Excel版测算表) 52(三) 抵押物 53(四) 抵押物评估价值 56五、 还款来源 561、 还款来源介绍 562、 项目现金流分析 57六、 项目综合评价 571、 客户定位 572、 项目SWOT分析 58七、 风险评估 60八、 结论及建议 61九、 项目资料附件列表 61项目背景项目介绍苏州坐落于长江三角洲地区的地理中心,太湖之滨,中国江南地区的经济和文化中心之一,苏南地区重要的工业中心。长江南岸的入海口处,两条高铁(京沪、沪宁)一条铁路,三条高速路贯通全市。苏州市区内3个国家级开发区,连续两年经济总量仅次于北、上、广、深,全国排名第五。四大行、交行、招行、浦发行和国开行均在苏州设有直属总行的一级分行,独立于江苏省分行。苏州市房地产发展比较平稳,没有经历大起大落,根据全国房地产中心数据,目前苏州市房产均价在9426元,在全国居第19位,。苏州太湖国家旅游度假区为国家5A级景区,太湖70%的水面在苏州市境内。太湖为华南最大的湖泊,是上海、南京等地的后花园,游客首选的旅游、养生休闲之地,规划近期游客量达到750万人次/年。太湖度假区依托太湖滨水及山地资源,全面推进“一带、一环、两轴、两岛、五区”建设,着力构建以度假区中心区为主体、以光福和金庭为两翼、以环太湖生态走廊为轴线的大旅游格局,把度假区建成国内一流、国际知名的度假胜地和生态家园。未来则将建成国际知名度假胜地,区域休闲度假需求市场广阔。本项目占据东山环湖路口门户位置,项目地块北向一线临湖,距离太湖一路之隔,拥有广阔的湖岸线,东借太旅集团东山驿馆的服务配套,西借东山国宾馆等高档资源,离尘不离城,具备打造高端度假物业的优势区位与资源禀赋。经环湖路,可快速进入苏州绕城高速及周边沪宁、苏嘉杭、苏震桃等高速路网,、无锡等长三角多数城市;便利的外部交通为项目提供了极为优质广阔的客源市场。苏州规划中的轻轨6号线也将驶入太湖区域,项目未来的交通条件也将极大提升。项目区位图(左下红星处),2015年园博会会址旁,距东山国宾馆500米,紧邻太湖国际旅游集散中心,太湖水岸边,经环湖路,进入环城高速路并入苏嘉杭、沪宁、、无锡等长三角城市,为项目提供了广阔优质的客源市场。