深圳市商用房地产市场分析报告.doc

--------------------校验:_____________--------------------日期:_____________深圳市商用房地产市场分析报告深圳市商用房地产市场分析报告二○一○年三月目录一、2009年深圳商用物业市场分析 2(一)2009年深圳市商业物业市场分析 21、新增供应分析 22、销售分析 33、各行政区商业物业租售比分析 6(二)2009年深圳市写字楼物业市场分析 91、新增供应分析 92、销售分析 103、主要区域写字楼市场 12二、深圳市商用物业价格波动分析 14(一)深圳市商业物业价格波动分析 14(二)深圳市写字楼物业价格波动分析 18三、建行存量对公贷款抵押商用物业数据分析 22四、建行存量对公贷款抵押商用物业市场分析 28一、2009年深圳商用物业市场分析(一)2009年深圳市商业物业市场分析1、新增供应分析2009年,,%,其中纯商业项目仅一个(丰盛町地下阳光街),还有一个为酒店项目,其余均为住宅和写字楼商业裙楼,%。①近年商业物业批准预售面积近年,深圳商业用房新增供应量总体呈下降趋势,2005年~2007年,连续三年同比跌幅在30%以上,2008年虽然有所增长,但2009年又迅速回落。未来几年,随着特区外居住氛围的日趋浓厚,对商业配套的要求不断提高;同时,轨道交通建设的全面展开也拓宽了商业地产的发展空间,因此,预测未来几年商业物业新增供应量将会保持一定幅度的递增。近年深圳商业用房批准预售面积(万㎡)(数据来源:深圳市房地产信息网)②,%。上半年新增18万平方米,其中1月、2月新增供应量不足1万平方米,一方面是受入市新盘大幅减少的影响,另一方面新增项目中豪宅比重较大,配套商业面积较少;下半年新增供应有所增加,尤其是11月、、。2008年1月-2009年12月深圳各月批准预售商业面积(万㎡)(数据来源:深圳市房地产信息网)③各区批准预售面积从新增商业物业分布来看,主要集中在龙岗和南山二区,%、%;福田区则全部位于车公庙片区,三个项目分别为丰盛町地下阳光街、绿景广场裙楼和耀华创建大厦;宝安区由于商品住宅新增供应量的锐减,加上以豪宅项目为主,大多无商业裙楼,。2009年各区批准预售商业面积(数据来源:深圳市房地产信息网)2、销售分析①成交总量2009年1~11月,,%,,商业地产市场需求依然疲软。从近年走势看,自2005年以来,深圳商业用房销售面积逐年递减,,,商业用房存量日益增大。近年深圳商业用房销售面积(万㎡)(数据来源:深圳市房地产信息网)②各月成交情况2009年上半年,在宽松的信贷政策环境下,多个商业项目趁机入市,深圳商业用房成交量有一定的回升,其中1月、3月、6月成交面积达到10000平方米以上;2009年下半年,受新开盘商业项目不多及价格较高的影响,成交量逐月递减。而11月份以后,随着“限外令”的取消,商业用房投资市场需求上升,成交量有上升趋势。2009年1~11月各月深圳商业物业销售面积(㎡)(数据来源:深圳市房地产信息网)③主要项目成交情况2009年深圳共53个项目有成交商业物业,其中宝安区、龙岗区各有17个项目在售商业,%,,%。从各项目成交量看,有14个项目成交面积在8000平方米以上,集中在1000平方米~7000平方米之间的项目则有22个。2009年1~12月商业物业销售面积(㎡)