西安市房地产市场调查报告.doc

--------------------------校验:_____________-----------------------日期:_____________西安市房地产市场调查报告西安市房地产业调查报告编制人:林蔚林邦顾问机构香港有限公司2012年4月目录第一章西安房目前地产业的宏观环境分析一、西安房地产宏观经济分析二、西安市居民收入状况三、西安城市居民消费倾向第二章西安市目前房地产市场运行形势分析一、西安目前房地产市场分析二、西安房目前地产市场运行特点三、西安楼市整体发展状况第三章西安市房地产市场区域调查分析第一节城南一、城南的环境现状二、城南与其他区域的比较三、城南的房地产现状四、城南目前房地产价格分析第二节城北一、城北环境现状二、城北与其他区域的比较三、城北房地产现状四、城北目前房地产价格分析五、城北房地产未来前景第三节城东一、城东地产发展概述二、城东地产正在升温三、城东目前房地产价格分析四、城东成为西安地产的又一亮点第四节城西一、城西区发展主要特点二、城西目前房地产价格分析三、交通成为城西地产的瓶颈第五节高新一、西高新的环境现状二、西高新与其他区域的比较三、西高新的房地产现状四、高新区目前房地产价格分析五、西高新房地产的前景第一章西安房目前地产业的宏观环境分析一、西安房地产宏观经济分析2010年下半年房地产供求关系将逆转,预计2010年全年地产类上市公司归属母公司净利润仍将保持30%-35%的增速。2009年是房地产行业“高增长”年,全年行业销售情况超预期,呈现价量齐升的态势。房地产开发投资一季度见底回升,新开工面积同比先抑后扬,土地市场交易日趋活跃,地王再现,房价也顺势大幅攀升。从我国房地产行业的发展周期来看,房地产行业的快速发展时期还将延续25年左右。人口生育高峰和城市化进程是我国房地产行业长期处于景气周期的催化剂,房地产行业将在金融安全与社会安全的两个边际区间实现增长的最大化。而短期稳定发展、长期向好将是房地产行业未来较长时期的主旋律。2010年上半年西安房地产商品房供给仍将呈现供不应求的格局,即价升量涨。从政策的延续性、供求关系、业绩高增长、宏观经济政策连续性、通胀、本币升值预期等几个方面来看,上半年楼市仍有望实现价格温和上升,销售平稳增长。而下半年行业将面临供应增加、房价失调的政策更趋严厉、信贷规模限制、加息预期、房价高企等一系列问题,预计供求关系将在下半年逆转。二、西安市居民收入状况目前年增,有回升状态。三、。在初尝到改革的甜头,经历了由“消费饥渴”引发的80年代后期排浪式的购物潮和1993年的新一轮抢购风波,随着我市社会保障工作的日益完善消费由“跟风”转入理性思考。人们开始以新奇的目光审视着周围的一切,坚持“量入为出”“未雨绸缪”。较之改革开放初期,人们更注重时间经济价值,在信息交流、社会交往、崇尚科学、发展自我等方面的新的需求明显增多。主要表现在吃的方面,快餐食品、嗜好食品、保健食品、风味食品不断推出,使得在外饮食领域逐渐扩大;用的方面,小家电系列产品、VCD光碟、电脑、电话、移动电话、BP机,配套的生活设备及厨房用品、消遣娱乐性体育用品大量进入家庭;个人消费方面,随着居民生活水平的进一步提高,个人装饰及化妆品,保健、旅游观光,组团交流、学术集会、网上交流等活动渐成时尚。而家政服务(家教、保姆、钟点工)的不断推出,使人们能以更多的时间和精力投入到快节奏的工作、生活中。。西安“吃”。西安地处内陆腹地,民风纯朴,文化积淀厚重。由于历史、文化的渊源,“轻商贾重仕途”7教育消费没商量。国家强化教育产业政策的结果,必然推进教育产业的发展,促使居民教育消费上一个台阶。现时“上高中比上大学难”第二章西安市目前房地产市场运行形势分析一、西安目前房地产市场分析2222二、西安房目前地产市场特点2010年,西安市房地产市场成交量陡增,相比08、09年市场发展水平,目前的市场状况明显上升,表现出从未有过的高度。整体商品房市场新盘还在不断推出,供应持续增长,成交量高位运行且全线飘红,买卖双方角色互换,自住需求成为市场主导,许多观望者不再等待急于出手,市场呈现火爆场面。三、,对房地产行业调控力度前所未有。其中影响最大的莫过于量化规定新建商品住房套型建筑面积90m2以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。在西安市2006年商品住房成交量中,套型建筑面积在90m2“70%”的规定要求还有相当大的差距。目前西安市房地产市场供需两旺,新政的硬性规定对西安市房地产的影响是有限的,但西安也存在中低价位和中小户型住房,经济适用房供应紧缺、