中国房地产市场的泡沫分析.doc

中国房地产市场的泡沫分析.doc:..中国房地产市场的泡沫分析当前,无论是业内人士还是老百姓普遍对中国的房地产市场比较乐观,大家还是觉得涨声一片。很多人表示还会继续购买房子对资产来保值增值。甚至于多地出现了楼盘的抢购,殊不知,,现在的楼价高涨也只是最后的疯狂,中国在房地产市场泡沫已经面临被挤破的风险。为什么会有这样的结论呢?因为中国的房地产市场已经发生国很多实质性的变化。一、 新一届政府上台,进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率,并对出售自有住房按转让所得2玖十征个税。这样的政策会导致市场购买力的下降,同时会导致投机成本的增加,实际上是从根本上减少了市场的购买能力。二、 中央的货币政策已经从过度宽松开始转变为既不宽松也不紧缩的中性政策。现在的银行极度的缺钱,不紧二套房贷利率不能优惠,首套房的利率也大幅提高。三、 外资撤出中国金融市场,导致中国人民币基础货币相对减少。国内有些投资者已经开始抛售中国房产,这些形为会导致中国外汇的相对减少和基础货币的减少,从而导致银行贷款能力的下降。四、 李嘉诚等有国际影响力的人物开始抛售中国房产,会影响很多投资者对市场的预期判断,带动并加速其它投资者的抛售形为。五、 2013年新房和二手房成交量同步大幅上涨,说明大量的刚需已经接盘。大量的刚性需求者在漫长的等待中,最后屈服,大量入市抢购房屋,大量刚需高位接盘,意味将来的接盘能力越来越弱。六、 保障性住房的继续修建,中国政府为解决低收入者的住房问题大量修建的保障性住房加大了房屋的供应量。七、 房价的快速上涨导致部分人推动了购买能力,致使市场的有效需求减少。八、 鄂尔多斯和温州房价的暴跌,让当地银行坏账大量增加,银行意识到了房价下跌的风险,开始紧缩地产房贷,各地银行对房贷的审核越来越严。九、 由于开发商望到销售理想,2013年土地拍卖明显增加,地王不断出现,开发商乐观情绪的升温,必然加快建设速度,1年左右市场供应肯定明显增加。十、中国人在国外大量买房,已经在为英、美、加等国家购房的主力军,如果中国房价继续上涨,中国更多的人在国外买房并抛售中国的房产,实际上等于增加国内的住房供应度寻到大量财富转移国外。中国人之所以大量去发达国家买房,是因为外国很多的房屋的性价比远远超过了中国,比如:在美国花200万可以买到真正的别墅(有前后小院和两个车库),在北京市的三环只能买40平米的小面积。这本身就是一个笑话。十一、中国存在大量的空置房屋,保守估计在5000万套,中国已建和在建房屋及土地的储备严重过剩。国家统计局的数据显示:2012年商品房销售面积111304万平方米,%商品房销售额64454亿元,增长10%%2012年房地产开发企业施工面积为573418万平方米,%住宅施工面积428964万平方米,%住宅新开工面积130695万平方米,%住宅竣工面积79043万平方米,%按最保守的计算方法,现在的土地储备和开发速度,至少可供3—5年的房地产开发。我们通过进一步的分析得出以下结论:按人均拥有30平米住宅计算,,加上空置的5000万套,,