恒大地产集团项目定价管理办法.doc

恒地司营字[2008]第013号第一章总则第一条为进一步规范营销管理工作,以市场调研为基础,综合本项目的优势及卖点,考虑项目的成本预算和目标利润,制定准确、完善的商品房价格体系,保证各项目稳健发展,经集团公司研究决定,特制订本办法。第二条各地分公司必须成立定价工作小组。分公司董事长是定价工作小组组长,小组成员由各地分公司的营销部、财务部、预决算部以及销售代理公司负责人组成,第三条集团营销品牌管理中心是全国各项目销售价格审核、监督管理部门,须独立对项目进行市场调查和定价分析,并负责审核各地分公司上报的定价体系及营销策略,负责上报集团总裁、董事局主席审批后,各地分公司执行。第二章项目定价原则和流程第四条项目定价应该在项目开售前对项目周边市场及当地市场进行一次深入市场调查。调查的内容必须包括以下:1、提供项目所在城市前6个月总体市场状况分析;2、竞争楼盘至少3个月的销售状况分析(关于竞争楼盘的调查内容详细见附表1)第五条关于竞争楼盘的选择,必须根据附件一《项目竞争楼盘调查表》要求,根据不同的项目,应该做到以下:1、每个项目应由不少于5个楼盘作为竞争楼盘,且每个竞争楼盘须是与本公司项目规模和品牌上比较接近的楼盘。2、恒大绿洲、恒大城、恒大名都等市区楼盘,应选择与项目同区域具有可比性的楼盘作为竞争楼盘,当区域板块楼盘数量不足5个时,可考虑选择同城市同档次楼盘。3、恒大华府项目的竞争楼盘选择,不仅局限在同区域板块高端楼盘,还应选择该城市的所有可比高端楼盘。4、恒大金碧天下项目的竞争楼盘选择,不应局限在同区域板块楼盘,还应选择该城市的所有郊区别墅型综合楼盘,以及本项目周边50公里范围内的郊区别墅型综合楼盘。第六条项目定价实施方案中所定价格统一为实收价格,所选择参照楼盘的价格也应该是实际成交价格。第七条项目整体均价定价价值评估体系,请参照附件二《项目销售定价系数评估表》要求,各项目的价格参考因素和权重进行打分评定,根据所选竞争楼盘价格和系数分数综合得出。具体要求:1、根据市场调查分析和价值评估打分体系(毛坯均价),制定项目均价方案。2、根据销售条件和实际销售策略需要,提出的价格策略方案;包括首次推出的均价和优惠政策,提价的策略等。3、首次推出单元的明细价格。第八条项目统一按建筑面积计算单价和总价(当地政府特殊规定除外)。所有单位的具体面积(包括建筑面积、套内面积、花园面积、项目总规图、户型图等)需得到预决算部、开发部和总工室签名确认后方可使用。第九条项目发售1个月前,各项目定价小组全体成员及集团品牌营销中心价格审批部审核小组人员须到项目现场定价工作,必须做到实地每个单元、重点楼层的查看,最后形成项目定价原则方案。定价原则应包括:项目单元价格,应根据每个单位定价时所需考虑的影响因素,包括:楼层差、朝向差、景观差、物业类别差、户型差、噪音差、附加值等。第十条项目定价方案和有关需要上报资料包括以下:1、项目城市总体市场分析报告;2、竞争楼盘和本项目地理位置图(在同张地图上表示竞争楼盘和本项目);3、竞争楼盘销售现场和实景图片(不少于8张),项目的总规划图,项目各类型物业主力户型图,项目装修标准,项目宣传资料(如单张或楼书);4、竞争楼盘详细市场调查分析和评分表(附表二);5、本项目的总平面图(总平面图需标注:每栋楼的楼号、层数;该次定价的楼宇范围;项目内外对房屋单位价格有