龙湖营销方案.ppt

龙湖化生学府项目营销提案
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从区域项目资源着手
从竞争楼盘情况着手
从市场需求特征着手
我们的思考从何处开始
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本案主要瞄准问题所在
从地块区域属性出发——塑造热销氛围、提升项目荒凉景象。项目虽然对面是大学,但其位置位于工业园区上。属于没落城市边缘,缺乏居住氛围。
从市场实质背景出发——从了解客户需要,竞争楼盘情况。准确定位项目形象。
从客户需求角度确定我们的物业方向
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本项目成败对我们意味着什么
这是成功的起点
这是一个起死回生的神话
这片土壤能成就多少品牌地产,我们能否站稳脚跟
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宏观背景分析
城市发展概况
项目地块分析
竞争楼盘研判
项目SWOT分析
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东新区龙湖模拟图
[1]
郑州龙湖是郑东新区的一部分,也是未来的精品住宅区。作为郑东新区的点睛之笔,龙湖地区是郑东新区目前唯一一片尚未开发的功能区。根据规划,其范围西起中州大道,东至东四环快速路(107辅道),北靠连霍高速公路,南依东风渠,总规划用地面积约40平方公里。由于其位于中心城区东北部,西临中心城区北部城市活力区,东侧为龙子湖高校园区,南侧紧临郑东新区CBD成熟区域和新郑州站(高铁十字枢纽客运站),区位优越,所以,被业内称为“未来郑州市区最适宜居住生活的地区,也是郑州最具活力的地区”。
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龙湖之于新郑与郑州,就相当于中牟之于开封与郑州,是一种纽带作用,为二者的融合提供平台;林溪湾、居易国际、国瑞城、红河谷等众多楼盘的崛起,更开建了龙湖新地块。而龙湖板块本身,则将是新郑崛起的“桥头堡”。面对“宜居教育城”的历史机遇,新郑市科学编制“龙湖新城”规划,并置于该市“十二五”规划中“一心两城两组团”的重要位置,以此提升南龙湖宜居教育城的档次和品位。
规划中提出,将着力打造临郑经济板块,使龙湖作为加快郑州南部发展战略的阶梯作用愈发突出。“龙湖新城”的建设规划也由此提出,借力都市区建设,承担着新郑融入都市区的桥头堡作用的龙湖镇,正崛起一座新的城区——“龙湖新城”。这里拥有得天独厚的自然资源和地理位置,千亩纯天然的龙湖,良好的基础配套设施以及保存较好的原生态地貌,以生态的私密性为主要特点,是休闲地产发展的绝佳区域。
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项目SWOT分析
S优势分析:龙湖在郑州城市版块中扮演着突出角色,面对“宜居教育城”的历史机遇,新郑市科学编制“龙湖新城”规划,并置于该市“十二五”规划中“一心两城两组团”的重要位置。
位于大学对面,有很好的文化教育背景。随着地铁直通龙湖的开通,龙湖必然成为一个新的地产热区。新郑市南龙湖宜居教育园区管委会副主任张顺安认为,对于龙湖镇而言,教育就是它独一无二的优势产业。
W劣势分析:项目所处地段属于没落城区,项目又位于工业园区,周边噪音、废气污染等对项目居住氛围大打折扣;周边配套不完善;项目体量较小,不能形成规模效应。
O威胁分析:龙湖城市人口较少,地源客户资源匮乏;本地楼盘项目相对较多,容易造成客户分流现象。
T机会分析:现在正是郑州新郑一体化发展的趋势,项目位于龙湖北段,所属新郑与郑州之间,随着城市的不断发展未来土地升值潜力巨大。限购政策给一部分投资型客户带来了到本项目投资的愿望。
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市场定位
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