南通奥特莱斯购物广场策划报告.doc

南通奥特莱斯购物广场策划报告(一)
一、项目概况
1、项目所在地概况
在中国的版图上,处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点和长江三角洲洲头的城市只有两个,一个是国际大都市的上海,另一个就是与其一衣带水、处于长江北岸的南通。南通“据江海之会、扼南北之喉”,隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依,被誉为“北上海”;北接广袤的苏北大平原,通过铁路与欧亚大陆桥相连;从长江口出海可通达中国沿海和世界各港;溯江而上,可通苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕、豫等地。苏通长江公路大桥建成以后,将使南通进入上海一小时经济圈。南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面,与上海有着相似的地理区位优势。素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉。
南通现辖如皋、通州、海门、启东、海安、如东6县(市),全市总面积8001平方公里,人口800万。截至2006年底,,。作为长三角北翼的重要中心城市,南通具有良好的经济基础、优越的区位条件、丰厚的文化底蕴和广阔的发展前景,沃尔玛、家乐福、麦德龙、大润发、易初莲花、苏宁、国美、五星等商业巨头纷纷把视线投向南通。
 
南通市经济发展较快,2006年统计数据表明,南通GDP增长率为江苏第一的水平:
序号
城市
GDP(亿元)
增长率
人均GDP(元)
GDP排名
增长率排名
1
苏州

%

1
2
2
无锡
3330
%

2
5
3
南京
2774
%

3
5
4
南通

%

4
1
5
常州
1560
%

5
4
6
徐州
1400
%

6
6
7
盐城

%

7
5
8
扬州
1100
%

8
6
9
镇江

%

9
4
10
泰州

%

10
5
11
淮安
651
%

11
7
12
连云港
527
%

12
5
13
宿迁
455
%

13
3
同表可见,南通市06年GDP总量仅次于苏州、无锡、南京,排名江苏省第四。在这样一个国民经济发展迅速、百姓人均可支配收入高速递增的城市,追求更高的生活品质,是人们必然的选择。但由于人口基数大,南通市人均GDP在江苏省排名第六,也表明大多数南通市民在眼界开阔、荷包渐鼓的同时,其所追求的理想生活,与实际消费能力还有一定差距。
南通奥特莱斯购物广场位于城市北部的港闸区,地处城市主干道濠西路与外环北路交叉口,西临兴建中的江苏家居业“航母”华都商业广场,南邻连片的大型建材市场,北望苏中铁路枢纽站南通火车站,东向8万平米大型金属机电市场,。是南通市推进北翼新城建设的中心地带,周边正在连片开发大型住宅区;宁通、宁启高速公路入口近在咫尺。
 
2、项目概况
南通奥特莱斯购物广场占地245亩,总建筑规模为28万平方米,是南通市重点商业项目。项目拟分三期滚动开发,,总建筑面积73674万平方米,由7幢街区商业建筑、两幢高层公寓式写字楼、一座下沉式广场及地面地下停车场所组成。
项目主要经济指标:
用地面积
32414㎡
净用地面积
30719㎡
总建筑面积
64832㎡
其中
地上总建筑面积
51859㎡
其中
商业建筑面积
35961㎡
办公建筑面积
15898㎡
地下建筑面积
12973㎡
其中
人防建筑面积
4785㎡
非人防建筑面积
8188㎡
容积率

建筑占地面积
10372㎡
建筑密度
32%
绿化率
25%
机动车总停车位
260辆
 
3、经济环境分析
1、从市区主干道人民路以北至港闸区范围内,目前还没有一个特色鲜明、规模适度、商品丰富的大型商业设施;还没形成像样的、有影响的商业氛围,商业竞争还不太激烈,但随着环境的改善,众多投资商,众多商家已看到了发展趋势,因此,南通奥特莱斯购物广场应加快进度,及早确定主力业态,抢先形成规模优势。面对周边急剧膨胀的消费需求,南通奥特莱斯购物广场可以有效填补商业空白,迅速占领市场高点。
2、南通市最繁华、最有代表性的南大街,以文峰大