房地产市场调查报告.doc

[案例4-1]
××市房地产市场调查研究报告
一、××市房地产市场投资环境调研
(一)××市经济和社会环境分析
1.××市概况
××市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部××市位于珠江口东岸,穗深港经济走廊中段,北距广州50公里,南离深圳90公里,水路至香港47海里,至澳门48海里,位于广佛—深港经济圈双极驱动的中心位置。现辖32个镇区,678个村(居)委会。全市陆地面积2465平方公里。
2.××市人口及家庭状况
××市户籍人口所占比重较小,总人口约750万,外来人口占绝对比重,总人口数每年保持约5%的增长率,户籍人口数增长缓慢。由于结婚和离婚数统计数仅针对户籍人口,因此绝对数较小。
××市规模镇的外来人口比例很高,人口密度仅次于深圳,人口数量一直处于珠三角地区城市的前列,人的生活及工作需求为房地产市场发展提供了最基本的支撑。
此外××市还有大量未进入××市人口统计范围内的人口,这部分人没有××市户籍,又没有办理暂住证。
××市历年人口和家庭状况表表4-1
指标/年份
2001
2002
2003
2004
2005
户籍人口(万人)





外来人口(万人)





户籍户数(万户)





新婚夫妇(对)
10681
11800
14919
15814
14293
离婚夫妇(对)
447
475
777
l120
l319
数据来源:根据××市历年统计年鉴整理

××市历年主要经济指标表表4-2
指标/年份
2001
2002
2003
2004
2005
2006
GDP(亿元)






全社会固定资产投资(亿元)

191。57




其中房地产开发投资(万元)
148544
238350
551184
l144195
1444277
1639398
城镇人均可支配收入(元/人)
16938
16949
1847l
20526
22882
25320
人均消费性支出(元/人)
14669
15157
15446
18426
21768
续表
指标/年份
2001
2002
2003
2004
2005
2006
城乡居民储蓄存款余额(亿元)






城市恩格尔系数(%)





数据来源:根据历年统计年鉴整理及统计局网站公布数据整理
(1)从地区的宏观经济与当地的房地产业发展状况的关系推算,××市房地产业处于高速发展期。
2001~2006年××市国民生产总值呈现稳步快速增长,2003~2006年年增长率保持在18%以上,增长势头强劲。
(2)参照相关理论,××市的人均经济水平已经进入房地产市场的第三阶段,居民在改善需求的目标下,更注重房地产的质量,××市房地产市场进入数量与质量并重的平稳发展阶段。
(3)市民的购买力逐步提高,××市的消费能力逐步提高,居民的消费意愿较强,人民生活水平继续提高。2005年××市居民人均可支配收入22882元,%,扣除价格因素,%;城市居民人均消费性支出21768元,%。
(4)房地产投资占固定资产总投资比例较为合理,促进房地产持续有限发展。根据发达国家房地产发展的经验,房地产投资占全社会固定资产投资的比例在20%~30%之间是比较合理的,能促进房地产持续有效地发展,××%,房地产市场处于健康发展阶段。
(5)××市城市经济实力排名前列、竞争力较强、城市生活质量较高,对于周边城市人口有一定吸引力。
(6)广州、深圳以及其他周边地区良好的经济基础,潜在客户群对××市房地产具有较强的消费能力。
2006年珠三角主要城市经济指标及其增长比较表表4-3
城市
地区生产总值(亿元)
2005年比2004年增长(%)
单位面积产值(亿元/k㎡)
地方财政收入(亿元)
2005年比2004年增长(%)
××市





广州市

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