四平市区基于人口因素的房地产市场需求分析.doc

基于人口因素的四平市房地产市场需求分析
人口变动对经济发展的重要影响已不言而喻。同时,市场营销学也强调“市场= 人口+ 购买力+ 购买欲望”,把人口因素作为市场细分的一个变量。因此,本文试图探究人口因素(包括城镇人口数量、人口年龄结构、非农业人口数量、城市化等)对四平市房地产市场需求的影响。
一、四平市的人口现状
1、四平市市区户口数和人口数情况

户数
人口数
平均家庭户规模(人/户)
合计
家庭户
集体户
合计
家庭户
集体户
铁西区
100861
95633
5228
278741
255816
22925

铁东区
122876
121718
1158
334884
326243
8641

总计
223737
217351
6386
613625
582059
31566

四平市市区人口接近60万人,说明四平市为典型的中等规模城市,城市发展还有较大的空间。,反映在购房需求上主要以中小户型(即小于等于90平方米)的户型结构为主。
注:资料来源于四平市第六次全国人口普查资料。
表1 四平市市区户口数和人口数情况
2、四平市市区人口年龄结构
四平市市区60岁以上人口占总人口的比例已经超过14%,说明四平市区已经进入了老龄化社会。另外,25岁到34岁适婚年龄人口占总人口的比例为13%,25岁-45岁的主要购房人口占总人口的比例为32%。
注:资料来源于四平市第六次全国人口普查资料。
图1 四平市市区人口年龄构成图
3、四平市市区农业人口和非农业人口数量情况
四平市市区非农业人口占总人口的比重接近20%,主要集中在平西乡、山门镇、石岭镇、叶赫满族镇、城东乡等乡镇。农业人口进城务工的人数正在不断增加,他们是城市房屋租赁市场的消费主体,活跃的租赁市场又进一步刺激了购房需求的扩大。由于城市完备的功能对于农业人口有很强的吸引力,因此乡村人口的城镇化将会是四平市房地产市场需求发展的重要推动力。
常住人口
合计
农业户口人口数
非农业户口人数
非农业户口人口占总人口的比重
铁西区
278287
24505
253782
%
铁东区
333316
95874
237442
%
总计
611603
120379
491224
%
注:资料来源于四平市第六次全国人口普查资料。
表2 四平市市区农业人口和非农业人口数量表
注:资料来源于四平市第六次全国人口普查资料。
图2 四平市市区农业人口和非农业人口构成图
4、市区人口数量和城市化水平的变化情况
2003年-2011年,四平市市区总人口数量呈现出波动中增加的趋势。从2011年至今市区总人口数量则呈显出稳定不变的态势,甚至在2013年有所减少。非农业人口呈现出不断增加的趋势。人口自然增长率不断降低,而人口增长率近两年呈现出负增长态势。四平市的城市化水平处于缓慢发展中,潜力很大。
年份
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
市区总人口
511413
513799
561989
564758
568214
571734
573088
574926
605722
602699
589448
非农业人口
511413
513799
533534
536322
539633
543022
544112
545978
549322
545867
533023
迁入
9619
9182
9375
10060
11857
11323
9207
11064
6835
6212
6177
迁出
7826
8489
10416
9328
10793
10228
10454
11271
12883
10711
8609
机械增长率(


-



-
-
-
-
-
‰)
人口增长率(‰)









-
-
自然增长率(‰)
3






-



城市化水平
40%
40%
39%
38%
38%
38%
37%
37%
53%
43%

注:资料来源于四平市200