哈尔滨保利花园投资分析暨经济效益评估.doc

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投资分析 8
、成本分析 8
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(销售收入) 10
(政府地价和征地费用) 10
11
14
14
、费 15
、外市政及公建配套工程费 16
17
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17
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、费 18
18
19
19
20
22
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、费 22
22
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经济效益分析 23
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(FIRR) 24
(FNPV) 25
(静态) 25
26
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28
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30
附表: 31
附表1:静态总投资分期投放比例及资金筹措计划表 31
附表2:全部投资现金流量表 42
附表3:项目损益表 44
附表4:概率分析表 46
附图: 47
附图1:本项目盈亏平衡图 47
附图2:本项目静态开发成本构成图 48

本项目地块占地广阔,开发规模巨大,开发周期长,需投入大量的人力、财力和物力,因此,发展商宜结合本项目市场研究调查的结论以及现时自身的经营状况,包括关于本项目开发的一些初步思路,通过与研究人员共同确定,将整个项目的发展划分为三个连续的阶段(即每两年为一个阶段,每年按4月至11月为一个计算期)。

1、根据市场研究所得结论,“哈尔滨保利花园”的开发宜采取分区分阶段开发,以前期回收之资金再投入进行后续之开发,因此,各开发阶段的划分和开发先后次序的确定,应根据市场反响而保持一定的开发节奏,尽量保证项目能够启动成功,持续发展,按照先启动多层住宅楼的开发建设,一待时机成熟再开发高层住宅的物业开发次序划分。
2、根据市场发展的特点和市场的需要,各开发阶段,特别是第一开发阶段的物业类型应较为多样,各阶段物业的开发应保持一定的完整性和独立性,基础设施、公建配套和绿化景观应随之配套,并且便于实施封闭式管理。
3、根据地块周围环境条件及其发展变化,结合各种类型物业和各开发阶段对环境的要求,来确定各开发阶段的具体内容。
4、将根据项目的规划设计方案,结合公建安排、道路和景观设计,但在目前阶段,仅按连贯的开发过程(即全部开发期为6年,每个季度为一个计算期,共分24期)并不具体划分一、二、三期各开发阶段。

基础:人工挖孔桩及砼桩承台、钢筋混凝土底板、结构、高层(主要以13层配一台电梯为主)住宅楼采用钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结;外墙:高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形锦砖;
屋顶:西班牙式天面瓦;窗户:选用铝合金窗框,平开式配浅绿色强化玻璃,窗台铺高级花岗石,厅、房均预留冷气机位置;室内墙壁、天花均涂国产乳胶漆,地面素水泥沙浆光面;
电梯系统:采用中外合资厂生产之电梯(六层单复式无电梯),不锈钢轿厢饰面,后备发电机与及必要之消防、环保设施;
水、电系统:每户均配置足够电力、自来水、暖气供应(小区集中供暖),室内全部安装埋墙暖气管、上下水管、低压电源线、灯制及预留有线电视插制,多路开关供空调和照明系统,采取独立水、电表、配电箱,防盗对讲机、埋墙安装IDD电话线槽。
室内装修工程拟采用菜单式套餐服务,即只计算基本装修标准(交楼标准)工程造价(精装修工程造价未计入本投资成本)。

项目名称
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
建设、施工进度、投资安排
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
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1季度
2季度
3季度
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一