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“荷塘月色”
可行性调研报告
二OO四年六月十七日
目录
第一部分市场调研
一、项目所在区域概况
1、配套设施
2、房地产开发状况
3、公开招商项目
4、麓谷概况
二、河西房地产市场概况
1、总体概况
2、区位板块分类
3、价格板块分类
4、与全市房地产市场的比较
三、项目概况
1、地理位置及地形地貌
2、项目规划及已开发情况
3、目前三通一平情况
四、长沙市别墅项目概况及分析
1、长沙市别墅楼盘列表
2、长沙市别墅市场分析
五、项目SWOT分析
六、结论
第二部分项目定位
一、规划定位
二、产品定位
1、产品类型
2、产品风格
3、产品户型
三、价格定位
四、客户群定位
第一部分市场调研
一、项目所在区域概况
项目位于望城县中部的雷锋镇,与雷锋故居一路之隔,与西站相距6公里,与溁湾镇相距11公里,与五一广场相距14公里,与火车站相距18公里,与飞机场相距35公里。河西岳麓区是市区进入项目的必经之地,目前直接到达本项目地的主要道路是319国道,另一条主干道是规划中的河西桐梓坡路延长路。
虽是名人故里,但小镇的经济发展缓慢,各项基础设施不够发达,且常年受缺水的因扰。缺乏地下水资源,甚至连地表水资源也不足。严重的缺水不但直接影响镇域经济发展,也给集镇居民带来了极大地生活不便。
1、配套设施(以下信息主要数据求证过雷锋镇党委书记王华英,长沙县人,其老公在星沙自开公司,对山水芙蓉有印象):
◆交通:
道路:西边的雷高公路为目前项目出入的主要道路,二期争取从319国道开口。连接市区的主要道路有:
东西向:
一:湘江二桥——枫林路——319国道——雷高路——项目地。其中湘江二桥至西站路段为枫林路,西站往雷锋镇方向称319,而目前雷锋镇至溁湾镇的路状较差,据了解,319国道将分两个阶段进行修建,在现有双向4车道的基础上拓宽15米:第一阶段由溁湾镇修至西站;第二阶段由西站修至雷锋镇。具体修建时间无法确定。
另从岳麓区招商局了解到,该条路将于明年开始修建,溁湾镇至西站路段名称暂定为“五一西大道”。
二:桐梓坡路——麓谷大道——桐梓坡路西段(规划)——项目地。现已修到东方红镇,但现东方红镇及雷锋镇五个村已划归麓谷所管,该路延伸部分(经项目至雷锋学校)的修建将随麓谷的发展情况而定,据麓谷估计,将需三年左右时间。
南北向:
一:金星大道(已建成路段为市政府北至枫林路)——长常高速——雷高路——项目地。
二:雷锋大道——枫林路——319国道——雷高路——项目地。
公交:目前有15路(中巴)、315路(15路的大巴)公交车由溁湾镇到达雷锋镇。另有902路由南方大学到东方红镇(东方红镇镇政府距本项目地不足2公里)。驾车从项目地到市中心(五一广场)约20分钟。
另距本项目约500米远处有雷锋汽车站,主要停靠公交车及短途客运车,主要发运地有:常德、益阳、宁乡、湘阴等。
◆水、电、气:
水:有600口径的自来水水管由319国道引至雷锋纪念馆,水源来自市四水厂,雷高公路为300口径的自来水水管。
电:在雷高公路,,如有需要,也可接专线。现项目用电线系直接从雷锋镇搭电,常出现电压不稳的现象。
气:据望城县独家燃气承建商“新华联”燃气公司副总金炎介绍,将在两年之内开通雷锋镇的天燃气。
排污:处理后直接排至雷锋河。
◆学校:
项目周边现有4个高校:望城县***中专(全国重点)、湖南省供销学校(现更名为省商务职业技术学院)、省涉外经济职业学院、省第一师范、娄底理工大学(刚迁至雷锋镇,今年开学),这四所学校规模较大,涉外学院的学生达万人。
另有中心幼儿园、中心小学、雷锋学校(省重点中学)
◆医疗:雷锋医院、望城县三医院(也叫心脑血管医院,雷锋镇内)
◆金融:农村信用社,在涉外职业学院附近有建行、农行等。
◆商业:综合集贸市场、千惠超市
◆其它休闲旅游:镇中心广场(白马像处,居民休闲纳凉聚集处)、雷锋纪念馆(免费开放,现游人稀少)
2、雷锋镇房地产开发状况:
(1)现有项目:
目前仅有两个地产开发项目,荷塘月色是其中之一,据雷锋镇党委书记王华英的了解,她跟我们讲了一个当地人对彭晓平的说法:“***娭姆”,意即关系硬,但觉得项目开发进度太慢。
另一个地产项目是“银华别墅山庄”,是省棉麻公司建设,主要销售对象是棉麻公司内部职工,现已开发、销售完毕。该项目于2002年购地,规划占地面积约100亩左右,。
(2)王华英书记推荐了两块待开发地块,项目均不如荷塘月色成熟:
真人桥:距本项目约3公里,地形地貌类似本项目,属省小康示范村,圈