购房合同签订注意事项.doc

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但是,就像你能够拒签开发商的补充协议同样,开发商也同样能够拒签购房者的补充协议。这类现象在北京是很宽泛的,特别是一些卖得很好的楼盘都是这样。 对策:无论开发商态度怎样,购房者还是要争取这个权益。实在不能够,又感觉没有掌握,那就只好放弃了。 ◆目前,商品房买卖合同一般都使用建设部和国家工商行政管理总局拟订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是政府机关拟订的,较好地平衡了开发商和购房人的权益和义务关系,所以,采用《示范文本》签署合同有利于保护购房人的合法权益。但购房人切不能够认为采用《示范文本》就万事大吉,即使采用《示范文本》签署商品房买卖合同,购房人也应注意以下几个问题。购房合同签署注意事项购房合同签署注意事项第9页/总页数18页购房合同签署注意事项 1、认购书问题 在目前商品房交易过程中,好多开发商在与购房人签校订式商品房买卖合同前,要求购房人签署认购书,缴纳认购款。开发商要求购房人签署认购书一般两种情况:一种情况是开发商所销售房屋倘未获取预售赞同证,以向内部职工认购的名义进行销售,俗称内部认购;另一种情况是开发商已获取预售赞同证也许销售的是现房,开发商为购房人保留预约的房屋,作为交换,要求购房人签署认购书,并缴纳必然数额的认购款,若是在规定的时间里,购房人不想购买该房屋,即可能无官僚回所缴纳的认购款。 第一种情况的认购书,由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理方法》都明确规定,在未获取预售赞同证前,是不能够预售商品房的,而依照我国《合同法》第52条的规定,违反罪律和行政法规的逼迫性规定的合同无效,所以第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于20xx年4月28日宣告,将于20xx年6月1日起推行的《关于审理商品房买卖合同瓜葛案件适用法律若干问题的讲解》(以下简称《最高法院讲解》)第2条规定:出卖人未获取商品房预售赞同证明,与买受人订立的商品房预售合同,应该认定无效,但是在起诉前获取商品房预售证明的,能够认定有效。依照该条规定,在获取预售赞同证从前所签署的认购书,若是开发商在购房人起诉前仍未获取预售赞同证,该认购书必然是无效的;若是开发商在购房人起诉前获取预售赞同证,那么该认购书的地位将和开发商已获取预售赞同证也许销售的是现房的情况同样,即和下面要谈论的第二种情况的认购书的性质同样。购房合同签署注意事项购房合同签署注意事项第11页/总页数18页购房合同签署注意事项 第二种情况的认购书,需要看认购书可否满足了合同成立的要件,主若是看合同条款可否齐全。《最高法院讲解》第5条规定:商品房的认购、订购、预约等协议具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,而且出卖人已经依照约定收受购房款的,该协议应该认定为商品房买卖合同,必然拥有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,这些认购书的法律效力怎样?《最高法院讲解》并未作明确规定,笔者认为不能够从《最高法院讲解》第5条的规定,反推出不具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书,就必然没有法律效力。但是若是认购书仅规定了房号、面积和价格等条款,那么该认购书未满足合同应具备的基本条款,不拥有法律效力。 2、补充协议问题 在商品房买卖过程中,开发商除和购房人依照《示范文本》所订立的商品房买卖合同外,还要求购房人签署一份补充协议,该补充协议的内容好多,由开发商的专业律师起初制定好。这类补充协议常包括好多对购房人不利的条款,如交房时间的确定、不能够抗力条款的讲解、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面,甚至包括好多针对开发商的免责条款。比方有些开发商在补充协议中规定:"政府部门相关文件赞同的延缓、市政配套赞同及安装的延缓,致使开发商不能够按期交付房屋,开发商有权按实质影响的时间而相应延缓交付房屋,而不用肩负延缓交付房屋的责任。"由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语,一般购房人很难完好搞懂。所以,购房人不要急于和开发商签署补充协议,先将补充协议拿回来,找专家进行咨询,将补充协议中不合理的地方找出来,并对其进行更正。同时由于补充协议是由开发商拟订的,保护购房人的条款很少,所以,应在专家的指导下,在补充协议中增加保护购房人的条款。若是开发商不能够满足购房人以上的合理要求,那么,购房人最好不要和开发商签署补充协议。