(物业管理)物业分类管理概论.pdf

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们生活居住的(A)。A、建筑物B、房地产商品C、普通住宅D、花园洋房2.(B)是物业的基本类型之一,也是目前物业管理业务覆盖面最广的业务类型。五、A、工业物业B、居住物业六、C、商务物业D、(ABC)。a)A、新建居住物业B、原有居住物业b)C、旧城区的居住物业D、(B)。五、A、独立居住物业、普通居住物业、大型居住物业、巨型居住物业六、B、单元性居住物业、普通居住物业、大型居住物业、巨型居住物业七、C、单元性居住物业、普通居住物业、花园居住物业、巨型居住物业八、D、单元性居住物业、普通居住物业、大型居住物业、(A)。A、多层、中层、高层、超高层B、多层、中层、小高层、超高层C、多层、中层、高层D、多层、高层、,大体可分为三个层次,即(ABC)。a)A、普通住宅小区B、高层住宅小区b)C、高档别墅小区D、高尚住宅小区:...《住宅小区物业管理公共服务等级指导标准》(征求意见稿)将居住物业管理服务的标准与要求列为6个方面:即(C)A、基本要求、物业管理、设施设备维护养护、公共秩序、保洁服务、绿化养护管理。B、基本要求、房屋管理、设施设备维护养护、公共秩序、环境服务、绿化养护管理。C、基本要求、房屋管理、设施设备维护养护、公共秩序、保洁服务、绿化养护管理。D、基本要求、房屋管理、设施设备维护养护、保安服务、保洁服务、绿化养护管理。8.(A)以上的住宅为二类高层住宅。五、A、10至16层B、17至19层六、C、9至12层D、7至9层四、简答题:。这里所谓的居住物业特指住宅小区物业,因而有它的个性;又由于特指小区,因而更注重物业的整体性。(1)规划布局的统一性。(2)住宅结构的整体性。(3)使用功能多样性。(4)产权归属多元性。(5)物业小区的现代社会性。(6)物业的经济性。:(1)居住功能。:..2)服务功能。(3)经济功能。(4)社会功能。,住房商品化进程的加快及小区建设、管理发展的日益完善,居住物业管理越来越体现以下一些特性:(1)唯一性。(2)综合性。(3)专业性。(4)经营性与中介性。(5)服务性。?居住物业管理的内容在不同的物业管理企业有不同的侧重点,但居住物业管理的基本内容都是相似的,一般来说,居住物业的日常管理内容主要是以下几个方面:(1)房屋管理。(2)违章建筑的管理。(3)环境卫生的维护管理。(4)绿化管理。(5)公共秩序维护与治安管理。(6)公用市政设施的维护管理。(7)车辆交通管理。(8)消防管理。:..9)物业租赁管理。(10)收费管理。(11)提供各种服务。(12)居住关系的管理。:1、试述居住物业管理理念。(1)“寓于经营于管理之中、寓管理于服务之中、寓于服务于经营之中”的理念。居住物业管理是一项牵扯面很广的服务性工作,它通过物业管理来引导人们居住行为,使之规范化、合法化。物业管理企业除了向住(用)户宣传教育外,还应与进住住宅小区的住(用)户签署房屋及房屋设备使用公约,以限制和制止不规范的使用行为。在住宅小区的房屋及房屋设备的使用管理中,物业管理企业应严格遵守国家有关房屋管理的政策法规,加强管理,对不规范、不合理、不正确的使用要加以制止,对造成损失者要责成其修复或赔偿,情节严重的应给予必要的处罚。物业管理企业必须端正经营作风,自始至终贯彻为居民服务的原则。它需要正确处理管理、经营与服务的关系,并将管理、经营与服务三者结合起来,寓于经营于管理之中、寓管理于服务之中、寓于服务于经营之中,只有这样,才能协调好各种社会关系、妥善处理好各方利益。(2)“业主第一,服务至上”的理念。物业管理企业应致力于为业主创造优质的服务质量,一些物业管理企业提出“做业主的好保姆”、“做业主的好管家”、“同心园服务,业主是园心”等等,这些意思都差不多,都是“业主第一,服务至上”的理念的体现。做到这一点,首先必须正确确立物业管理企业与业主及物业使用人的服务关系与利益关系。业主是物业的主人,物业管理企业是雇佣者、服务者,物业使用人是物业管理公司服务的顾客,这就是物业管理关系的基本性质。物业管理企业的职能就是为他们服务。物业管理企业应在服务好业主:..(3)“专业管理”与“自我管理”相结合的理念。随着科学技术的发展和人民生活水平的提高,城市居用建筑水平在不断提高,其中涉及的专业设备、设施和技术也越来越多,这本身要求对它们进行专业化的管理。就是要使一个住宅小区内的房屋及设备管理能够按统一方针政策、统一管理标准、统一规章制度统一组织维修更新,提高房屋及设备管理质量,使之达到科学化、正规化、制度化的高层次水平。物业管理企业在进行专业管理的同时,必须同时依靠住宅小区里居民的参与,使大家共同遵守公德与法规,参与管理、整治、建设小区的活动,让大家共同为改善小区环境承担责任。(4)“使物业保值增值”的理念。居住物业管理,一方面,从在“保本微利,公平合理”的原则下,按照“谁享用、谁受益、谁负担”的原则,由享用人、受益人分担住宅小区的管理经费。另一方面,从保值增值这一业主最关心的问题入手,通过延长物业使用寿命、良好经营管理和物业管理企业的管理品牌效应实现保值增值。这一理念是遵循物业市场价值规律的体现,它不仅反映了物业管理服务的内容与要求,而且抓住了利益驱动这一中心问题,提出了物业管理要实现的目标和任务。(5)“以人为本、满足业主不断增长的需要”的服务理念。如果说“业主第一,服务至上”的理念是为了解决物业管理企业与业主之间的关系的话,那么“以人为本”的服务理念则是解决对人(业主及物业使用人)服务与对物服务的关系。物业管理最初强调的是对物建筑物及设施、设备的管理。香港和台湾至今仍然保留着建筑设施维护管理公司这一名称,在国际上也有国际建筑设施管理协会(IFM)。这些都不得体现了对物的管理,但物业的所有者是人,物业管理的根本目的是为业主及物业使用人服务,以人为本不但把物业管理的内容说全了,而且指出了现代物业管理重视人的趋势。“以人为本”的服务理念就是要提供充满亲情和亲近感的服务,根据业主不断增长的需要状况,尽可能地为业主提供更多的服务,并把业主的:..(6)“人人平等”的理念。现代社会核心的价值观念是平等,物业管理企业应在企业内部和物业管理工作中体现这一理念。物业管理者必须按照平等的要求对待其委托人、顾客和下属,并要求自己及其下属制定岗位责任制和行为规范,并要求员工上下共同遵守。不平等关系是不能长久保持的。,我们可以根据各物业的实际情况和条件制定居住物业具体的管理要求,总的来说可归纳为:第一、物质环境管理要求。(1)增强住宅功能。即要把握建设和居室装修的发展趋势,在设计上注重空间的节省、好用,结构布局的合理,设备安装的方便归位,引导居民在装修时通盘考虑房间布局、采光、通风及厨房设备、卫生设备、生活设备安装的合理性、安全性、舒适性。(2)搞好小区设施配套。主要是指治安、消防、卫生、交通、文体、娱乐等公建设施配套,一般按“统筹兼顾、添建补缺”的原则,就近、方便配置。(3)美化环境。主要是要在绿化、美化上下功能。首先,尽可能将空地绿化,并注意花、草、树木的选择、搭配,再以雕塑、假山、水池、喷泉、亭台、榭舫等装扮小区,使小区景色优美,清幽宜人。第二、社会环境管理要求。(1)健全机构,形成机制,实行专业管理与群众管理相结合的模式,充分发挥小区管委会的作用,调动各方面积极性。(2)完善制度,协调理顺内外部各方关系,进行综合治理、维护居住区的社会秩序。(3)开展社区文化活动,加强精神文明建设,建设良好的人文环境。:..小区管理的改革,就是要不断完善创新管理体制、模式、内容等。首先要有观念的变革,观念上要树立服务的观念、竞争的观念、创新的观念、讲求效益的观念,随之是在实践上加快企业化、专业化、社会化、契约化、规模经营的进程,使小区管理常抓常新,富有生机。六、案例分析题:案例1:管理井然有序服务周到细致——国外的物业管理与社区管理国外的物业管理之所以工作到位,不仅是因为房地产业发展久远,更在于有一套完善的规章制度,所以其服务“口碑”甚佳。这里介绍几个国家的作法:新加坡的物业管理新加坡的公寓楼房,当地称为“共管式公寓”。每天早晨,在居民上班之前,清洁工人就开始打扫卫生。居民如深夜回家,值班的门卫会道晚安,在地下停车场还会碰上巡夜的保安。在一天24小时中,总会有服务人员在为社区忙碌着。新加坡政府有关部门针对居民住宅及物业管理都制定了很细的规章制度,并形成法律,不管是物业管理公司还是居民都必须依法遵章行事,所以不管是高级公寓楼还是政府组屋区,管理都是井井有条,同时避免了各种矛盾或纠纷的发生。从政府职能方面看,新加坡建屋发展局是负责实施政府建屋计划和统筹物业管理的职能部门。早在1967年,该局就制定了“土地所有权法案”,之后又经过多次修订。该法案共有158章,其中就规定了土地开发商在建造住宅时必须遵守的条例。比如,由开发商建设的公共组屋,每栋楼底层不得安排住户,而是用于作商店或娱乐室,供居民休息、娱乐和购物之用。再比如,规定了在共管式公寓的共有所有权土地上,除建造住宅楼房外,必须留有不少于40%的土地用作花园、风景区以及其他娱乐健身设施,确保物业管理的规范化。物业管理执照需要每年审批核发,如果哪家物业公司违反条例,或是不按照规章办事,将吊销物业公:..上岗。除了发挥监督管理职能外,建屋发展局的另一项主要工作就是“服务”,例如该局制定出一项长期的旧组屋翻新计划,进一步提高居民对社区的认同;另外,根据新加坡法律规定,所有建筑每隔5年都需要进行外部清洗刷新。在业主方面,新加坡法律充分保障了房屋拥有者的权利,同时也明确规定了各项义务。比如各个业主不得侵犯公共空间,私搭乱建要被课以重罚。对房屋内的装修也有很详细的规定,如常见的由装修引起楼下住户漏水等现象,当事人须负责赔偿他人损失,解决不了就得上法庭。新加坡“土地所有权法案”规定,每个新建住宅区必须在两年内成立管理委员会,由全体业主投票选出委员会成员。该委员会将代表全体业主管理社区,每年召开一次全体大会,讨论制定社区行为规则以及聘请物业管理公司等重要事务。社区或公寓的公共事务,如是否要增添公共设施,公共设施的使用是否要收费、收多少,是否要增加或减少物业管理费等等,最终都以投票方式决定。在这种机制下,物业公司只是被雇佣的对象,一切依照合同办事。如果表现不好,社区管理委员会有权立即将其解聘。德国的物业管理德国物业管理公司不仅要按条约规定负责雇主房产的定期维护和外部粉刷、住宅区和楼道的卫生、门前屋后的绿化和规划,还要负责出面替雇主履行德国相关房产法中所规定的责任和义务。德国物业管理公司直接受雇于房东,是雇主利益的维护者和代理人,这一点在房屋租赁关系中表现得尤为突出。一旦房屋租赁合同生效,物业管理公司就成了租赁双方的纽带,但凡租房中出现了任何与房产质量和设备有关的问题,物业管理公司都有义务替雇主出面解决,如果房客违约或做出不利于房东的事,公司更会出面干涉、阻止;租赁双方出现纠纷可通过物业管理公司做中间人进行调解;当双方租赁合同终止时,物业管理公司还有代为验收的任务,因此房地产商一般无需与房客直接打交道。为了加强对多层住宅的有效管理,德国物业管理公司在接到委托后,一般采取责任到人的办:..帮助解决。瑞士的物业管理瑞士日内瓦物业管理的特点,就是为物业投资者增值,为房主和住户提供方便的生活条件和优质的服务。但物业小区的管理不搞大而全,而是按社区的安排将服务设施出租,完善社区对居民的基本服务。日内瓦不动产管理公司总裁巴内握说,以物业管理促进社区建设,以物业建设推动社区管理,使物业管理与社区管理相协调,应该是城镇现代物业管理的目标和特色。然而,日内瓦大多数的物业管理公司都是私营的。日内瓦州最早的物业公司出现于1825年,是以私人银行的财务管理公司模式建立起来的,后来从美国的物业管理中引进了一些新经验,至1964年基本形成了现代物业管理模式:即为住户提供优质服务,为投资者实现物业增值,管理不断创新。在日内瓦,大多数城镇居民选择单元住房。物业公司经营的房产选择性很强,从一室一厅到七室一厅不等,住户可买可租。大多数人选择住房的条件是周围环境好,生活方便,价格适当,同时特别看重物业公司的服务质量。因此,物业公司把提供优质和多品种服务视为竞争的重要因素。在日内瓦,每栋居民楼都有一名与物业公司签有合同的管理员,负责楼内的清洁卫生,楼房周围绿地的修整,管理员一家必须住在楼里一个单元内,逢年过节时负责布置楼道,凡住户需要服务,都可找管理员,管理员则将住户诸如修门窗,换灯具、粉刷房屋、修理更新电器等需要及时通知物业公司,住户也可以直接打电话给物业公司。物业公司则及时联系与其有业务关系的各类专业公司。有关专业公司很快便会给住户来电话约时间,登门服务。日内瓦的居民社区以地理位置划分。一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。居民享受的大多数公共服务项目由社区提供,如游泳池等体育设施,图书馆、博物馆、学校、老人院、门诊部、药房、银行营业处等都分布在合理的范围内。社区内的公园不论大小一律免费开放,体育健身场所对本社区居民有优惠。居民的水电费、房租、电话费,退休人员的工资以至违:..题联欢。社区内一般都有一周两次的早市,居民可以买到新鲜的蔬菜。社区还办有自己的刊报,免费送进各家的信箱,服务十分周到。讨论题:?。(答案:略)第三章商务物业管理一、名词解释题::是指