以房抵债协议可否排除强制执行的研究.docx

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法律价值还是在现实的经济发展需要来看,都是具有正当性和必要性的。—11——10—5结论回到最开始的问题,如果认为以房抵债协议可以排除强制执行,那么必须符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的要件,那么结合最高院的裁判案例以及最高院发布的指导案例来分析,第一个要件是要签订合法有效的书面买卖合同,以房抵债协议可否被认定为书面买卖合同这一点至关重要,通常司法实务中不会这么认定,但是在某些情况下是可以认定为买卖合同的。比如在最高院2016年发布的第72号指导性案例,汤龙诉内蒙古鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案中,如果当事人在以物抵债协议中明确载明终止原债权债务关系,同时建立新的不动产买卖合同关系,此时也就是债之更改,新债完全替代了旧债。这给了我们启示,双方在债务已届清偿期后签订以房抵债协议,在协议中明确原债权债务关系终止,同时建立新的不动产买卖关系,这一点至关重要。因为这就证明当事人双方有消灭旧债务的合意,本质还是在于保护债权人的利益。同时要强调一点的是在原债务履行期届满以后签订,倘若双方在履行期届满前签订协议,那么双方此时会被视为达成了“让与担保”的合意,不是“以物抵债”的合意。这里主要涉及流质、流押的相关规定,还有更重要原因在于防止出現双方利益显著失衡。因此签订以房抵债协议的时间点要予以重视。并且在以房抵债协议中约定先前债务所欠的金额及利息视为相应购房款,折抵金额应当体现等价交换原则。被执行人因经济状况恶化无法履行原债务而处于被动地位,防止以房抵债权利人利用优势地位获取不当利益,这也是民法公平原则的体现。[14]同时这样一来关于《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的签订买卖合同和支付相应价款的要件都可以得到认定。关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产这一要件,占有是指人对于物的管理和控制的事实。在以房抵债中,强调权利人对于案涉房屋的实际控制,比如权利人是否已经拎包入住、是否已经和物业公司签订物业合同、是否定期缴纳水电费等,并不强调对于房屋占有的方式,而是强调对于房屋占有的状态。同时这个要件还强调了以房抵债的权利人要求合法占有以及占有的时间是在人民法院查封前。对于占有可以分为直接占有和间接占有,在实务中以房抵债的权利人将案涉房屋出租或者委托第三方并交由第三方经营,从而形成间接占有,这样的情况也是屡见不鲜,涉及额外的法律关系,对于法院认定合法占有就会造成不便。最后,人民法院还要严格审查没有及时办理登记的原因是否与权利人无关。