房地产行业1-2月月报：投资销售两端开年走弱，供需两端仍需政策呵护.docx

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商品房地产开发投资累计同比45403530252015105015/0215/0615/1016/0216/0616/1017/0217/0617/1018/0218/0618/1019/0219/0619/1020/0220/0620/1021/0221/0621/1022/0222/0622/1023/0223/0623/1024/02(5)(10)(15)(20)(25)16/0216/0516/0816/1117/0217/0517/0817/1118/0218/0518/0818/1119/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/0523/0823/1124/02商品房地产开发投资单月同比(%) 住宅开发投资单月同比5045403530252015105015/0215/0515/0815/11(5)(10)(15)(20)(25)(30)商办及其他开发投资单月同比资料来源:国家统计局,研究 资料来源:国家统计局,研究图4、分区域商品房开发投资累计同比 图5、分区域商品房开发投资单月同比 (%)6050403020Dec-2310(%)604020Mar-15Jun-15Sep-15Dec-15Mar-16Jun-16Sep-16Dec-16Mar-17Jun-17Sep-17Dec-17Mar-18Jun-18Sep-18Dec-18Mar-19Jun-19Sep-19Dec-19Mar-20Jun-20Sep-20Dec-20Mar-21Jun-21Sep-21Dec-21Mar-22Jun-22Sep-22Dec-22Mar-23Jun-23Sep-23Dec-230Mar-15Jun-15Sep-15Dec-15Mar-16Jun-16Sep-16Dec-16Mar-17Jun-17Sep-17Dec-17Mar-18Jun-18Sep-18Dec-18Mar-19Jun-19Sep-19Dec-19Mar-20Jun-20Sep-20Dec-20Mar-21Jun-21Sep-21Dec-21Mar-22Jun-22Sep-22Dec-22Mar-23Jun-23Sep-230(10)(20)(30)(40) 全国 东部地区 中部地区西部地区 东北地区(20)(40)(60)(80) 全国 东部地区 中部地区西部地区 东北地区 资料来源:国家统计局,研究 资料来源:国家统计局,研究图6、住宅持续处于去库存,而商办库存仍处于高位 图7、商办开发投资占比商品房开发投资 (万平米)50,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00010-0210-0811-0211-0812-0212-0813-0213-0814-0214-0815-0215-0816-0216-0817-0217-0818-0218-0819-0219-0820-0220-0821-0221-0822-0222-0823-0223-0824-02-(%)4035302520151050待售面积-住宅 待售面积-商办及其他商办及其他投资占比商品房投资 资料来源:国家统计局,研究 资料来源:国家统计局,研究从供应先行指标来看,1-%%,。其中,1-%%,。1-2月的商品房和住宅的施工面积分别同比下降11%%,。1-%%,。其中,1-%%,。图8、商品房新开工和施工面积同比 图9、土地购置面积及土地成交价款累计同比 8060402006/0306/0907/0307/090(20)(40)(60)(%) 商品房累计新开工面积同比商品房累计施工面积同比(%) -0507-0508-0509-0510-0511-0512-0513-0514-0515-0516-0517-0518-0519-0520-0521-0522-0523-()()()()08/0308/0909/0309/0910/0310/0911/0311/0912/0312/0913/0313/0914/0314/0915/0315/0916/0316/0917/0317/0918/0318/0919/0319/0920/0320/0921/0321/0922/0322/0923/0323/09土地成交价款累计同比 资料来源:国家统计局,研究 资料来源:国家统计局,研究投资端数据小结:从24年1-2月累计来看,投资同比-%(计算值-%),较23年+,较12月单月+;新开工同比-%(计算值-%),较23年-,较12月单月-;施工同比-%(计算值-%);竣工同比-%(计算值-%),较23年-,较12月单月-。我们认为,目前房地产行业投资端依然较弱,同时值得注意的是,统计局数据对于23年基数进行了调减,%,如果剔除基数调整影响,那么目前投资端也将更弱;此外,考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难,从而导致后续投资仍将处于弱改善状态,并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持2024年预测:投资同比-%、开工同比-%,下调竣工同比-%(原预测值为同比-%)。二、销售端:1-2月销售端仍较弱,销售面积同比-21%、销售金额同比-29%从销售指标来看,据统计局数据,1-,%,较2023年下降12pct,其中,1-%,。1-,%,,其中,1-2月销售额为10,566亿元,%,。住宅方面,1-,%,,其中,1-%,。注:统计局对2023年销售数据进行了基数调整,因而出现了计算值和公布值的差异。%,其中东部地区、中部地区、%、%、%和0%。具体而言,销售面积:2024年1-2月商品房销售面积累计同比公布值为-%,而计算值为-%,其中影响较大的中部地区(公布值-%VS计算值-%)和西部地区(公布值-%%VS计算值-%)。销售金额:2024年1-2月商品房销售额累计同比公布值为-%,而计算值为-%,其中影响较大的中部地区(公布值-%VS计算值-%)和西部地区(公布值-%VS计算值-%)。图10、50家房企销售面积与全国销售的对比 图11、50家房企销售金额与全国销售的对比 (%)(%)(%) (%)140120100806040200(20)(40)(60)(80)(100)全国商品房销售面积同比(右轴)80 TOP50房企销售面积同比3017-0117-0617-1118-0418-0919-0219-0719-1220-0520-1021-0321-0822-0122-0622-1123-0423-0924-02(20)(70)160140120100806040200(20)(40)(60)(80)(100)160 TOP50房企销售金额同比 全国商品房销售金额同比(右轴)14012010080604020017-0117-0718-0118-0719-0119-0720-0120-0721-0121-0722-0122-0723-0123-0724-01(20)(40)(60)(80)(100)资料来源:国家统计局,克而瑞,亿翰智库,研究注:50家房企采用固定房企名单。资料来源:国家统计局,克而瑞,亿翰智库,研究注:50家房企采用固定房企名单。图12、15城商品房成交/:,研究15城成交推盘比从区域来看,1-2月份区域商品房销售面积累计增速分别为:东部-%(较前值-)、中部-%(较前值-)、西部-%(较前值-)、东北部-%(较前值-)。图13、全国及各区域销售面积同比增速 图14、全国及各区域销售金额同比增速 (%)全东东区西部地区中部地部地区国北地区50(%)全国 东部地区 中西东北地区部地区部地区50(5)(10)(15)(20)(25)(30)2023年1-2月2024年1-2月(5)(10)(15)(20)(25)(30)(35)2023年1-2月2024年1-2月 资料来源:国家统计局,研究 资料来源:国家统计局,研究从价格指标来看,1-2月的商品房销售均价为9,294元/平米,%,。其中,1-%,。1-2月的住宅销售均价为9,653元/平米,%,,其中,1-%,。从库存指标来看,,%,较23年12月末增加8,674万平方米,其中,住宅待售面积增加7,381万平方米。图15、商品房待售面积及同比增速(万平方米)80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,00006/0506/1107/0507/1108/0508/1109/0509/1110/0510/1111/0511/1112/0512/1113/0513/1114/0514/1115/0515/1116/0516/1117/0517/1118/0518/1119/0519/1120/0520/1121/0521/1122/0522/1123/0523/11-(%)50403020100(10)(20)(30)待售面积(左轴) 待售面积同比增长(右轴)资料来源:国家统计局,研究销售端数据小结:从24年1-2月累计来看,销售面积同比-%(计算值-%),较23年-,较12月单月-;销售金额同比-%(计算值-%),较23年-,较12月单月-;销售均价同比-%(计算值-%),较23年-,较12月单月-。我们认为,目前房地产行业销售端依然较弱,同时值得注意的是,统计局数据对于23年基数进行了调减,%,如果剔除基数调整影响,那么目前销售端也将更弱;此外,预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复,而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复,因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下,导致总量仍偏弱,但结构有弹性。我们下调2024年预测:销售面积同比-%、销售金额同比-%、销售均价同比+%(原预测值:销售面积同比+%、销售金额同比+%、销售均价同比+%)。三、资金端:1-2月资金端再走弱,国内贷款维持低位,自筹资金、销售回款降幅扩大据统计局数据,2024年1-2月,,%,较23年1-,。从各资金来源同比来看,1-2月累计数据中,%,较23年1-,;%,较23年1-;%,较23年1-,;包含定金、%,较23年1-;其中,1-2月定金及预收款、%%,分别较23年1-,。图16、各资金来源同比增长率 图17、销售与定金及预收款以及个人按揭贷款关系 120(%)9060300(30)2008/012008/092009/052010/012010/092011/052012/012012/092013/052014/012014/092015/062016/032016/112017/082018/052019/022019/102020/072021/042021/122022/092023/06(60)国内贷款利用外资自筹资金其他(定金、预收款、按揭贷款及其他)120(%)**********Feb-16Aug-16Feb-17Aug-17Feb-18Aug-18Feb-19Aug-19Feb-20Aug-20Feb-21Aug-21Feb-22Aug-22Feb-23Aug-23Feb-240(20)(40)(60)定金及预收账款同比 个人按揭贷款同比住宅销售面积同比资金来源总计 (80)资料来源:国家统计局,研究 资料来源:国家统计局,研究资金端数据小结:从24年1-2月累计来看,资金来源同比-%(计算值-%),较23年-,较12月单月-。从1-2月各资金来源同比来看,国内贷款同比-%(计算值-%),较前值+;自筹资金同比-%(计算值-%),较前值-;定金及预收款同比-%(计算值-%),较前值-;个人按揭贷款同比-%(计算值-%),较前值-。1-2月资金来源同比降幅较12月收窄,其中,融资资金中,国内贷款维持低位、自筹资金降幅扩大,销售回款降幅扩大。综合之下,预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态,但随着近期行业供需两端放松政策的持续推出,预计房地产行业的资金来源也将有所改善,不过改善节奏仍取决于销售的改善以及融资政策实际落地情况。四、风险提示:调控政策再收紧,销售和融资资金再趋紧,三大工程推进低于预期。附表公司代码 公司简称 收盘价 EPS 市盈率 市净率PB 归母净利润(亿元) 归母净利润增速表1:%-%-%-%%%-%%%-%%%%%%-%%%%%-%%%%-%%%-%%%%%%%%%-%%%资料来源:,研究(注:以上单位均为人民币,盈利预测为房地产团队预测,取2024/3/18收盘价,)