绿城 浙江金华浙师大项目产品策划书 204页 规划设计 可行性分析.doc

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交通便捷~紧临浙江师范大学~为项目带来客户群体的同时~学校已有师资及配套~可提升项目文化及体育设施配套。四、经济可行性结论根据目前土地摘得的平均楼面地价为6000元/平方米~按照目前周边市场的销售价格~相对区域位臵优势~高端产品品质特征~以及结合绿城品牌的价值~高层均价:15000元/?,法式合院均价:28000元/?,360*=1008万/幢,,车-3-金华迎宾大道、师大街项目产品策划书位均价:11万元/个~该项目的税前成本利润率约为18%~%。但是由于本项目高地价、高建设投入对于本案的资金安排提出了很高的要求~因此在保证产品品质的前提下~应做好成本管理和控制~以良好的产品品质作为市场价格和销售速度的有力支撑。五、结论1、金华在浙江中西部中心城市地位和城市本身蓬勃发展的经济为房地产业的发展提供坚实的基础。2、地块所在区域的自然环境、人文环境优越~这些资源优势加上产品品质的提升和绿城的品牌优势~将在未来的激烈竞争中转化为项目的强大竞争力。3、金华市房地产行业逐渐回归理性发展的轨道~产品品质的提升成为行业发展的主流~因此该项目必须以绿城现有高层住宅和法式合院产品品质为基础~加以本地实际融合开发~以适应市场的变化。本项目经济上可行~但由于地价偏高和国家宏观调控影响~在保证产品品质的前提下~应做好成本管理和控制~以良好的产品品质作为市场价格和销售速度的有力支撑。第二节项目开发理念考虑到本项目为绿城集团在金华第一个真正意义上的商业代建项目~集团公司开拓浙中区域市场的标杆之作~同时照顾合作方合理利润最大化的要求~将以绿城高品质化打造本项目~严格按照绿城集团第二代高层住宅产品和绿城最新高端产品法式合院营造标准进行实施。1、项目整体规划与周边环境相协调~地块进行整体规划设计的同时~综合考虑项目及周边地块规划布局~提升该区块的整体档次。2、本项目东地块东北角设臵独立大型会所~西地块南北各设区域会所~如室-4-金华迎宾大道、师大街项目产品策划书外泳池、餐饮、客房、,,小时便利店等~会所服务设施除满足小区业主需求处同时对外营业。本项目地块内按照规划条件设臵物业及社区服务设施~以及部分小型配套设施。3、为营造项目整体的居住区氛围~提升小区整体品质。二环北路沿线和玉泉路沿线将不设臵沿街商铺~只在师大街沿线设臵部分商铺~使得项目在整体规划上商业与住宅的动静分离。4、建筑设计应以金华最高端楼盘的品质来定位~从平面布臵、建筑形态、竖向设计、户型设计、设备配臵、材料选择、园区景观等方面处处体现高端楼盘的特质。5、户型设计应充分考虑市场因素~合理配臵房型比例~尽量做到市场能充分接受的均好性。6、景观设计应提前介入~总平面布臵和竖向设计时应充分考虑景观设计空间~使景观设计与建筑形态相协调~建筑布局与景观规划相融合。,、若考虑精装修交付~室内设计应提前介入~在建筑方案设计时及时参与房型评审工作~为后续室内精装修留有较大的余地。,、项目开发建设的同时考虑园区服务体系所需硬件设施的设臵~本项目园区服务在普通物业管理理念之上将涵盖三大服务系统~分别为健康服务系统、文化教育服务系统、生活服务系统~为业主提供全面、高端、人性化的园区服务。-5-金华迎宾大道、师大街项目产品策划书第二章项目地块及周边概况第一节项目地块规划指标地块规划指标项目迎宾大道项目(?)师大街项目,?,合计,?,用地性质商业、住宅、办公、---?28?28?28建筑限高60米60米60米绿化率30%30%30%总建筑面积240800230246471046其中:地上166800163840330640地下6900060000129000第二节地理位臵及现状一、地理位臵本项目位于金华市婺城区~北临浙江师范大学~紧邻国家级风景区---双龙国家级风景名胜区,地块东至迎宾大道、南至玉泉西路、西至师大街、北至二环北路。-6-金华迎宾大道、师大街项目产品策划书