万科地产项目实施阶段质量管理规定.pdf

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深入研讨,确定项目的产品配置标准,保证项目的产品配置标准与项目定位相匹配,将成本控制的重点放到前期规划设计阶段,成本优化不得采用降低产品配置的办法,不得以牺牲产品品质为代价;对施工图设计进度与质量负责,组织总工办及相关部门进行单体、外线、园林的施工图内审,内审完成后将电子版施工图附带内审意见通过OA上报至总公司总工办或品质部进行审核,经正式审批后进入图纸预算程序;图纸内审不得流于形式,对施工过程中易出现的问题要及时进行分类总结归纳,以此来提高图纸内审的质量和效率,提高出图质量,减少施工中变更洽商的发生;负责组织分公司总工办对项目部编制上报的三通一平方案根据已定版的平面规划方案和现场实际情况进行编制进行初审,合格后通过OA上报至总部品质部,经正式批复方可实施;组织总工办及工程部门对供方单位编制的地基处理方案、超深基坑开挖及边坡支护方案等重大技术方案进行审核,在初审合格后报送总公司总工办进行审核与备案;组织总工办及相关部门根据项目产品定位确定诸如门窗、电梯、入户门、智能化系统、太阳能、中水处理系统等重要材料、设备的选型与技术标准,指导采购部完成上述材料、设备采购招标与评标工作;组织总工办和工程部门对项目建设过程中所涉及的重大设计变更进行评审,考虑变更的可实施性与可能产生的后果,并对变更的实施质量负责,凡是可能影响到产品使用功能与原设计初衷的重大技术变更必须上报总公司总工办、品质部审核并备案;:..,重视前期对供应商的考察甄选工作,对招标采购的结果负责,保证为各项目部提供优质的供应商及材料、半成品,同时注意对优良的供应商进行关系维护;特别针对总包招标,要预先向投标单位明确公司的建造质量标准对于新公司此项工作的责任人为生产副总,对于老公司该项工作由分公司工程部经理负责,必须形成书面的记录并要求总包单位签字确认,特别是质量细节关注100中可能造成施工单位成本增加的条目要求施工单位予以提前考虑,在保证所有参与投标的单位均符合公司要求的前提下,通过改进招标方式、规范招标程序,做到“标”“的”结合和充分竞争,从而实现合理低价中标;凡单体、园林、外线的总包和重要分包工程的招标必须全过程主持参与,重视前期考察,将各考察指标责任到人,落实考察责任追溯机制;考察团由分公司生产副总、工程部经理项目经理、专业工程师、采购部经理、造价人员等组成,任何情况下必须保证生产副总或项目经理有一人参加且考察人员不得少于三人;在项目建设管理过程中积极对有实力、有能力、讲信誉且符合公司管理要求的总包供应商进行关系维护,坚持“双羸、共同发展”的原则,与各主要承建商特别是领导层建立正确的关系,通过在招标价格、工程付款、结算方面给予优先照顾,提高自身办事效率,切实为对方解决过程中遇到的实际困难,由此最终建立长期稳定的合作关系,为公司的长远发展提供保障;各公司可以通过合同奖励的方式鼓励总包单位争创各种国家、省市级质量奖项,对获得上述奖项的项目单体必须及时兑现奖励,以提高各参建单位的积极性,同时达到维护供应商资源的目的;负责对分公司内所有开发项目的质量监管,涉及开工后直至保修期结束前的项目建设全过程,通过组织日常培训、质量检查及开展项目间联查评比促进公司质量规范、标准在项目的执行,处理项目开发过程中所出现的质量问题;:..对本公司各项目所有进场材料、设备进行不定期抽检,参与重要部位的隐蔽验收工作,对日常检查过程中发现的问题提出处理意见,并监督项目部进行整改落实;至少每两月组织一次分公司内的项目工程联查活动,全年不少于5次,根据联查结果进行评分排名,并辅以奖罚,最终形成的联查通报通过OA上报至公司品质部进行备案,要求签字盖章齐全;负责组织工程部门人员定期对所属各项目的ERP录入进行跟踪检查,要求录入数据及时准确,能够即时、客观地反映在建工程的质量变化状况,为各类决策提供数据支持;项目竣工后组织分公司工程部及项目部人员进行分公司内的初验,合格后书面申请总公司品质部进行内验;在项目交房后,组织生产系统各部门总结项目开发建设过程中的所取得的质量管理经验和教训,提出改进意见和方法,以持续提高项目开发品质;此项工作要求在项目交房后三个月内完成;注:对生产副总的月度考核执行附件一;生产副总“生产管理”的月度考核权重≮50%,而在年度考核中“质量管理”则≮20%权重;第九条项目经理是项目质量管理的第一责任人,负责整个项目开发阶段的质量控制,对项目建设的最终质量结果负责;配合分公司人力资源部完成项目工程部经理、各专业现场工程师等岗位的招聘工作,保证项目开发建设的正常进行;对于现场工程师必须按公司下发的现场工程师管理办法规定要求进行配置,最迟在项目正式开工后两个月内配备齐全,严禁超面积管理的情况出现;主持项目部的前期图纸内审工作,重点审核各专业设计之间有无矛盾、厨卫间的使用功能等问题,是否具备可施工性,确保施工图纸的设计质量,减少过程设计变更、洽商的发生;参与前期总包队伍考察,重视技术标的审核,确保其具有足够履约能力,通过充分竞争选择与自身项目定位、标准相契合的合作方;:..对工程质量实行目标管理,前期重视细化合同质量条款,要求施工单位必须遵守甲方最新的各项质量管理制度和标准,包括但不仅限于此项目实施阶段质量管理办法、质量细节关注100点、住宅项目精装修管理办法等,通过合同约定和过程强化执行,努力提升产品品质,特别重视单体防水及外立面专项工程的施工质量管理,加强对隐蔽工程的检查验收,预防空、裂、漏等质量通病发生;在施工过程中,审批施工单位提交的施工组织设计包括外线、园林工程、重要分项工程的专项施工方案,以可靠的技术措施来保障工程质量,对重要分项工程必须预先对总包单位进行培训或技术交底,严格推行样板制、数据上墙、分户验收等质量控制方法、按工程进度逐月分解落实质量细节关注100点;以周、月为单位定期组织监理、各总分包单位召开生产例会,主动帮助解决总包单位在实际生产中遇到的问题;例会内容除安排下达生产进度计划进行进度纠偏外,必须通报落实当期施工过程中发现的质量问题;每次例会必须有专人进行记录、整理、归档,各与会单位代表必须对会议内容书面签字确认,对会议提出的问题要求限期整改,并在会后严格督进落实;利用但不依靠监理单位的管理,现场出现质量问题时要发联系单责成监理单位去处理,根据现场实际情况可采取停工、调整施工班组等措施,对重要问题整改情况要亲自跟进,整改不达标严禁进入下一道工序,形成质量的闭环管理;协助办理竣工备案手续,项目交房前完成与物业公司的工程移交工作,由物业公司出具确认单;对交接过程中物业公司提出的意见和交房后业主报修的问题要组织人员从速进行处理,从而提高业主满意度;注:对项目经理月度考核参照附件二;根据公司人力资源部下发的项目经理管理办法具体见荣盛发展2011第235号规定,对项目经理的考核按“本地”和“异地”进行分类差别考核,在“生产建设”方面,“本地”和“异地”项目经理的月度考核权重分别≮65%和≮55%,而在年度考核中“质量管理”占40%权重;:..,生产副总部分履行项目经理的职责,此时对该岗位的月度考核执行附件一及附件二,此时权重分别减半;第十条各公司在进行阶段工程付款时,除复核常规的进度节点目标外还必须与当期工程的质量相挂钩,质量达不到公司质量标准的工程不得进行工程款支付或降低当期付款比例,经多次返工维修后仍有质量缺陷的必须进行质量扣款;质量问题处理要及时,严禁形成问题积累;出现由于施工原因造成的使用功能缺陷或工程结构安全的重大质量问题,必须积极主动上报公司生产系统各相关部门,按公司规定程序处理;第十一条各公司现场工程师是工程质量管理的基本力量,而进度管理则主要是项目经理或生产副总的职责,所以项目部对于现场工程师的考核必须以质量为主,进度为辅,要求各公司对现场工程师的进度考核所占权重不得高于30%,质量考核所占的权重不得低于60%单独设立计划工程师岗位的,其考核不在此要求之列;其他要求见内部工程师管理办法;项目工程主管或经理的进度考核不得高于40%,质量考核所占的权重不得低于40%;对项目部各级工程管理人员的质量管理考核内容如下:组织图纸会审会议和技术交底,解决图纸上的疑难问题,建议修改不合理的设计,对图纸中存在的问题和建议及时向上级领导汇报,会同相关部门共同解决;审核施工单位上报的施工组织设计和专项施工技术方案,审查其所采取的质量技术保证措施能否满足工程实际需要,是否具有可行性;负责施工现场“三通一平”工作,参与建筑物的定位、验线工作;深入施工现场,对施工质量进行全过程的监控,尽力将质量管理由事后控制变为事前控制,对重要分部分项工程必须进行技术交底并监督落实,将公司的数据上墙、样板制、质量细节关注100点和分户验收等质量技术标准贯彻到作业前线;施工过程中遇到疑难技术问题或发生质量事故时要及时向上级反馈寻求帮助;:..从甲方管理的角度出发,防止施工单位机械地严格按照设计图纸、施工规范进行施工,对过程中发现的图纸设计及使用功能不合理的情况要主动进行调整,并与设计及时沟通办理设计变更、修改手续;按公司制度要求对总包单位或甲分包项目的进场原材料、设备进行进场前的验收,并留存各方签字认可的书面验收记录,以备核查,禁止将不合格材料、设备用到工程中去;进场材料及设备除要按照规范、标准要求检查质量保证资料外,必要时还需进行第三方检测及破坏性实验等,进场材料、设备的品质及质量首先应符合合同要求,当合同中无明确规定时应符合图纸设计要求,当图纸中亦无明确要求时,应符合荣盛房地产发展股份有限公司原材料设备标准要求,保证工程质量有可靠的基础;参与工程实施过程中的总包与精装修单位中间交接验收、隐蔽验收和竣工验收等,遵守先验收后签字,再进行下道工序的原则,及时处理施工现场发生的技术与质量问题,对不符合施工质量标准的分项工程要提出书面整改意见,令其返工整改并建议进行罚款,不得预签或补签工程验收单;对公司品质部巡检、联查、内验提出的质量停工或整改意见作出书面回复;依据PS模板录入操作规范具体见荣盛发展2011第235号与工程进度同步进行ERP的数据录入工作,要求合理选择数据样本,不得弄虚作假;对施工单位上报的工程款支付申请表进行初审,在正式签署前,要会同监理认定已完工程质量合格或质量问题已处理完毕,然后签字上报;配合公司审计部门,完成对工程项目的结算审计工作;按公司要求及时收集整理过程技术管理资料,包括变更洽商等,保证资料与施工同步,避免遗漏后补;同时检查督促各施工单位工程档案、竣工资料的填报、收集、整理、保存等工作,负责联系当地档案部门进行资料预验收工作,组织竣工档案资料的交验;工程交付物业公司后,根据分公司要求负责联系施工单位,配合物业公司做好维保期内的质量维修、复检及业主回访工作;:..注:对现场工程师的月度考核参照附件三;第十二条在项目开发过程中,分公司的计划施工工期与公司标准工期相比压缩比例超过15%,出现严重违背生产规律、无法保证施工质量的情况时,必须据实对施工计划进行调整,调整以不影响向业主交房的节点目标达成为前提,否则必须报请公司生产副总进行审批;附图:质量管理权限第四章施工过程质量控制第一部分单体工程第十三条严格落实公司的质量细节关注100点、样板引路、数据上墙、分户验收、质量通病防治、防水和外立面专项工程等的内部质量:..检查与验收标准,在实施过程中加强对总包单位的培训、检查与指导,确保实施效果;质量细节关注100点质量细节关注100点必须根据工程进度逐月分解执行参照附件四,最终总体执行率不得低于85%;其中外立面、防水专项质量控制措施必须100%执行到位;样板引路各公司根据自身情况制定施工样板,按规定要求进行层级验收并履行签字手续详见附件五,各公司可根据自身机构设置情况,自行设定审批程序,样板验收不合格严禁开始大面积施工,分项工程大面积施工质量不低于样板施工质量;各类样板审批程序文件必须采用显着方式标示于工地明显部位;下列分项工程各公司必须将其列入到样板施工范围内;1、钢筋、模板、砼2、砌体3、内墙抹灰含腻子4、室内地面含地热5、门窗安装包括洞口预留、弹线找方、框扇安装、打胶、成品保护等6、地下室、卫生间、屋面包括屋面瓦等各部位防水7、室内及公共部位含门厅、电梯前室、墙地面等部位的铺装、吊顶、木饰面等硬装、软装工程精装修8、外立面保温、装饰工程含保温、涂料、百叶、贴砖、石材等上述2-6项等影响最终观感和使用功能的样板必须经过生产副总审批,第7、8项必须经各公司总经理审批后才能大面积展开施工;各公司必须把分项样板验收的成果及时录入到ERP中;,同时要为后期的二次结构及装修施工提供良好的界面基础;各公司必须抓住墙、板的“钢筋验收”环节,除对钢筋本身的绑扎质量进行验收外,更重要的是检查验收水电预埋、预留能否保证最终的使用功能,特别是精装修工程,必须保证水电预留一次到位;同时,要求将电梯、入户门等部位的洞口上方结构梁一次下返到位,避免二次施工;:..、竹木模板的模板需综合考虑单体的层数、结构形式等,施工合同中必须对模板套数正常情况下不得少于套,北方区冬季施工时不得少于3套明确约定,施工过程中注意对支撑体系特别是主次龙骨间距、支撑加固的间距、刚度及整体的稳定性的验收,不得采用影响结构性能或妨碍后期装修的脱模剂,模板拆除须履行报验手续;,样板间可推迟至春节后再施工,砌体样板间验收除了检查砌筑质量外,更重要的是检查各洞口尺寸及厨卫间使用功能,所以砌体样板间必须以户型为单位,有几个户型做几个样板间;除此之外,要求各公司将公共部位的砌筑也纳入砌体样板的执行范围,将管道井、防火门以及电梯洞口的尺寸控制与入户门的尺寸控制放到同等重要的地位;、大小、高度预留准确,施工过程中下上各层间经常用经纬仪检查不得产生较大的位置偏移与基线允许偏差±5mm,对板带施工、洞口弹线找方、副主框安装、打发泡密封胶、窗扇配件安装等分项工序样板必须进行逐批、逐次验收;外立面进行石材装饰的部位,窗洞口部位必须采用砼企口或增加副框;、室内或内外墙面铺装必须经过二次设计,根据墙地面的实际尺寸确定墙地面面砖或石材的尺寸模数,铺贴面砖时不得出现小于1/3的非整砖,铺装石材时,一般情况下不得出现非整块石材,地面石材与波打线必须采用对缝当大厅或前室空间尺寸较大时可以考虑采用骑马缝铺贴,转角处波打线进行45°斜拼,墙面转角在阳角处必须进行倒角处理;、保温、面层施工进行分步验收,以过程质量保证最终结果的质量,面层装饰包括涂料、贴砖或石材等施工时,为检验整体及与公司批复的效果图是否一致,要求所施工的样板面积以一个完整立面或几个自然层为单位必须足够大,以体验真实感观效果;:..数据上墙各公司可以根据自身情况制定数据上墙的范围,但下列分项工程各公司必须将其列入数据上墙的范围内;1、砼和砌体的垂直、平整2、内墙抹灰的垂直、平整、阴阳角方正3、房间尺寸的净高、开间、进深4、室内1米控制线5、窗洞和门洞的几何尺寸以上各实测数据的合格标准按下表要求:施工阶段分项名称项目合格标准单位:㎜垂直6砼平整6截面±5包括结构楼板厚度主体阶段垂直4砌体平整6宽度±5门窗洞口高度±5垂直3抹灰平整3阴阳角3开间允许偏差为±15,极差≯20装修阶段房间尺寸进深层高每房间测5点,允许偏差为-15,极差≯20地面水平6垂