玉石庄项目市场调研与定位分析报告.doc

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......................................................:家庭因素为主.................................................65(五)机构客户................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................:领导者倾向为主.............................................66(六)成就彰显型客户.............................................................................:以个人收入为主...............................................................:地位成就动机...............................................................................................................................................................................................................................68(七)追求创新型客户.............................................................................:家庭收入+个人收入.........................................................:利益驱使.............................................................................................................................................................:别墅的升值空间判断......................................69(八)广告导向型客户........................................................................................................................................................................:炫富....................................................................................................................................................................:楼盘知名度....................................................713/83六、玉石庄商业地产定位................................................................................72(一)市场定位.......................................................................................................................................................................................................................................................72(二)产品定位.....................................................................................................................................................................................................................................................................74(三)品牌定位.....................................................................................................................................................................................................................................................................“润园”解读.......................................................................................................................................................................................................................................................80七、玉石庄商业地产建议................................................................................81(一)产品包装建议............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................81(二)品牌塑造建议..............................................................................................................................................................................................................................................................82(三)营销管理建议.....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................834/83一、项目概况玉石庄商业地产项目是天津蓟县新农村建设试点项目。天津玉石投资管理有限公司(由天津市玉石庄经济发展总公司、天津市石趣游乐园、天津市盘山房地产开发公司共同组建),作为投融资主负责本项目的建设,该公司成立于2007年3月2日,注册资本为1000万元人民币。为推进实施玉石庄新农村建设,在蓟县县政府、官庄镇镇政府的直接领导下,。,包括6公顷回迁区建设(主要用于玉石庄村民安置)、(主要建设生态式旅游用房、配套商业建筑)。玉石庄新农村建设项目是天津市政府批准的第二批以宅基地换房启动城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点示范新农村项目。项目的回迁区和开发区合称建新区(两区之间仅由村内规划路相隔),即玉石庄楼盘项目。项目位于国家5A级风景名胜区正南中心位置,是三盘胜境水胜之地,地理位置十分优越。规划范围北至盘山路,南至玉安路,东至公安培训中心,西至盘富庄。,,规划总建筑面积81000?。项目分成两部分,其一是村民拆迁房部分,占地面积6公顷,建筑面积34560?,主要用于安置现有还迁村民。其二是可销售商品房部分,,建筑面积41000?。本项目市场研究和定位分析均是以108栋商业地产为对象,安置区忽略。本报告主要内容包括项目的自身条件分析、市场环境分析、竞争者分析和消费者分析,在此基础上进行玉石庄商业地产的定位分析,并围绕该定位进行相关建议。5/83二、玉石庄商业地产分析首先,立足于本项目的自身条件和资源进行梳理,主要包括区位交通、别墅特点、生态环境、文化环境和地域特点等,将其中的要点和关键进行分析。(一)区位交通,京东胜地项目所处区位,属于京东城市群的腹地和5A风景区内,交通发达、商业齐全、基础设施完备,能充分满足居住和工作便利性要求,周边配套齐全,有高级会所、高端娱体活动和文化休闲体验,可以维系较高生活品味性。、津、唐、承四大城市腹心以及天津市蓟县、北京市平谷区、河北省三河市结合部;天津市蓟县城西北12公里的国家级风景名胜区盘山主峰正南中心。蓟县,蕴含8000年人类居住历史传承与发展,史上“兵家必争之地”,被称为“天津的后花园”。北京,“具有国际影响力的中国政治文化中心”;天津,“环渤海地区的经济中心”。政府政策的强烈后台支撑“第三极”的快速崛起、全国关注,京津的快速发展的联手带动轨道交通带来的版图辐射、强大客流。京平高速、黄金走廊开通,蓟县将京津真正连为一体。蓟县已成为京、津、冀大版图中的战略要地,环渤海经济发展的核心重地,吸引北中国客群目光的价值核心,一个最具备投资价值的热地。项目位置,有盘山公路与蓟县县城和津蓟高速、马盘公路及京蓟高速公路连接,交通极为便利,多条高速、铁路与京、津、承、唐四市相通,开车距离首都机场不足30分钟。盘山开通的有到天井和北京的长途客运汽车。盘山至北京、天津均有旅游专线。6/。别墅区内设有综合商业1处,建筑面积3480平方米,主要兼顾区位功能性配套服务和旅游商贸的多重使用功能。供水供热便利,项目区内有180米深饮水井两眼,北部有盘山水库,蓄水量约为4万立方米;景区内主要以天然气、地源热泵、太阳能三种供热方式为主,本项目拟采用太阳能供热方式。盘山景区积聚了大量服务机构和设施,包括天津市纺织局疗养院、天津市荣复军人疗养院等疗养院和休养所,天津市财税干部培训中心、天津市公安局培训中心等培训中心,天津市盘景大酒店、盘山金碧国际旅游度假中心、盘龙文化城、憩园山庄等度假宾馆和农家院等。其中,盘山金碧国际旅游度假中心是包括铂金五星级酒店一座以及国际会议中心、运动中心、娱乐中心、饮食中心、商业中心、健康中心的高端大型会所;当代亚洲最大的盘龙谷影视文化城坐拥其中,盘龙文化谷是以一条文化产业带为轴,贯穿“文化创意区”、“配套服务区”、“艺术家聚落”、“人才培育基地”四个功能区,包括综合演艺中心、影视制作中心、国际电影节、国际会议论坛中心、传媒总基地、动漫总部基地、大型室内拍摄基地、世界风情室外拍摄基地、艺术培训基地及配套五星级酒店、大型商业服务设施。玉石庄依托盘山风景区和自己景区优势也发展旅游服务业。盘山旅游区每年都举行盘山庙会、登山比赛滑雪场;2009年盘山和玉龙两个滑雪场举办了第二届盘山冰雪旅游节暨盘山魅力之冬首届滑雪大赛活动。(二)别墅风格,江南神韵依山傍水临园,采用江南徽派风格,所有建筑按不同地势、落差、海拔,土质特点设计,依着自然元素而栖,强化建筑、环境、人居三种关系的合理结合,有机促进;针对青睐山郊别墅的财富贵族,展示幽雅别致、温馨舒缓、修身养性的格调,形成吸引客群调性的产品标签,演绎自觉自信于传统文化的经典永恒。7/:,包括两部分:村民回迁安置区,占地6公顷,,,建筑密度为20%,绿地率达到35%,规划安置村民83户,376人;商业地产开发区,,主要建设生态式旅游用房,,3层独栋别墅108栋,配套商业房7栋,,,建筑密度为16%,绿地率达到50%。整体空间:以树状道路网络系统为主脉,以聚落式居住建筑空间形态为特色,形成中部生活区和南北两个公共服务区的总体规划布局。结合生态、景观和功能,以人为本,采用聚落式建筑组合,与开放式村落空间有机结合。充分挖掘文化内涵,步移景异,将自然环境景观与人文建筑景观融为一体。商业地产三个区域:位于开发区北段,坡地和溪谷旁边的“山庄”别墅区;位于开发区南入口景观大道的两旁,传统理念的“