房地产估价师考试《房地产估价基础与实务》考前习题.pdf

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而把组合风险降到最低,要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负的协方差。最理想的是一个绝对的负协方差,但这个条件很难达到。参见教材P24。26.【正确答案】B【答案解析】本题考查的是投资组合理论。利用公式,收益率=%+×(12%-%)=%。参见教材P25。【该题针对投资组合理论”知识点进行考核】27.【正确答案】B【答案解析】本题考查的是投资组合理论。预期收益率E(Rj)=%+×(12%-%)=%。注意无风险收益率在我国为一年期存款利率,在国外一般指国债收益。参见教材P25。【该题针对“投资组合理论”知识点进行考核】28.【正确答案】A【答案解析】本题考查的是资本资产定价模型。折现率=无风险投资收益率+市场风险系数×(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=9%+(15%-9%)=%。参见教材P27。【该题针对“资本资产定价模型”知识点进行考核】二、多项选择题1.【正确答案】ABD【答案解析】本题考查的是投资概述。商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴,固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。参见教材P1。【该题针对“投资概述”知识点进行考核】2.【正确答案】BCDE【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。选项A的正确表述为,经济适用住房是面向低收入家庭出售的。参见教材P5。【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】3.【正确答案】ABC【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。按照物业用途的不同,房地产投资可以分为居住物业投资、商业物业投资、工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资、特殊物业投资。参见教材P5。4.【正确答案】ABD【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。只有当房地产所处的区位对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力,即能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润、使置业投资者获取合理稳定的经常性租金收益、使租户方便地开展经营活动以赚取正常的利润并具有支付租金的能力时,这种投资才具备了基本的可行性。参见教材P6~7。【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】5.【正确答案】CE【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。选项A的正确表述为,一宗房地产投资价值的高低,不仅受其当前租金或价格水平的影响,而且与其所处区域的物业整体升值潜力及影响这种升值潜力的社会经济和环境等因素密切相关;选项B的正确表述为,变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差,这与房地产资产的弱流动性特征密歇相关;选项D的正确表述为,房地产的异质性,导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。参见教材P8。【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】:..6【正确答案】BCD【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资有股票或债券、信托基金、住房抵押支持证券。参见教材P11。【该题针对房地产间接投资”知识点进行考核】7.【正确答案】ADE【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。按资产投资的类型划分,房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。参见教材P12。【该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核】8.【正确答案】BCD【答案解析】本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的缺点包括变现性差、投资数额巨大、投资回收期较长、需要专门的知识和经验。参见教材P15。【该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核】9.【正确答案】BD【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。如果说某事件具有不确定性,则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下,常常用定性方法估计未来投资收益,可选用的决策方法包括小中取***、大中取***、最小最大后悔值法。参见教材P17。【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】10.【正确答案】BCD【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险包括:通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。参见教材P17。【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】11.【正确答案】ADE【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响:一是导致房地产实际价值的折损,利用升高的利率对现金流折现,会使投资项目的财务净现值减小,甚至会出现负值;二是会加大投资者的债务负担,导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量,从而导致房地产地价格下降。参见教材P19。12.【正确答案】BC【答案解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。选项B的正确表述是,房地产开发投资一般属于机会型房地产投资;选项C的正确表述为,对于刚刚竣工的收益性物业的投资属于收益加增值型房地产投资。参见教材P22。【该题针对“风险对房地产投资决策的影响”知识点进行考核】三、判断题1.【正确答案】错【答案解析】本题考查的是投资概述。长期投资回收期长,短期变现能力较差,风险较高,但长期的盈利能力强。参见教材P1。【该题针对“投资概述”知识点进行考核】2.【正确答案】错【答案解析】本题考查的是投资概述。一般来说,短期投资资金周转快,流动性好,风险相对较低,但收益率也较低。参见教材P1。【该题针对“投资概述”知识点进行考核】3.【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的,预先垫付一定数量的货币或实物,直接或间接地从事或参与房:..P4。【该题针对房地产投资概述”知识点进行考核】4.【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。物殊物业不是指设计或功能特殊,而是其里面的经营活动的性质特殊,必须得到政府的许可。参见教材P6。【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】5.【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资非常适合作为一种长期投资。参见教材P7。【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】6.【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性,导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难,使投资者面临着资本价值风险。参见教材P8。【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】7.【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产直接投资。房地产置业投资是向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资,以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。参见教材P11。【该题针对“房地产直接投资”知识点进行考核】8.【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。信托是间接投资。参见教材P12。【该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核】9.【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资收益水平较高,这是他的优点之一。参见教材P13。【该题针对“房地产投资的利弊”知识点进行考核】10.【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资可以抵消通货膨胀的影响。参见教材P14。【该题针对“房地产投资的利弊”知识点进行考核】11.【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。在选择投资机会时,大多数情况下,收益并非是唯一的评判标准,还有许多其他因素影响投资决策。参见教材P15。12.【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。一般来说,标准差越小,各种可能收益的分布就越集中,投资风险也就越小。反之,标准差越大,各种可能收益的分布就越分散,风险就越大。参见教材P16。【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】13.【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。参见教材P17。【该题针对“房地产投资的系统风险”知识点进行考核】14.【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产市场是地区性市场,当地市:..P18。【该题针对房地产投资的系统风险”知识点进行考核】15.【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。参见教材P21。【该题针对“房地产投资的个别风险”知识点进行考核】16.【正确答案】错【答案解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。风险对房地产投资决策的第二个影响,是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。参见教材P22。【该题针对“风险对房地产投资决策的影响”知识点进行考核】17.【正确答案】错【答案解析】本题考查的是投资组合理论。当资产的预期收益率=市场的整体平均收益率时,市场风险系数=1,不是变化幅度相同时。参见教材P25。